​​观点地产网 从2016年11月8日上市至今，祈福生活服务终于发布了首个完整的中期业绩报告。作为第五个在港交所上市的内地物业公司，上半年祈福生活服务虽然缺少规模优势，但是在业务方面也有诸多亮点。

观点地产新媒体从公告获悉，2017年上半年，得益于物业管理服务、零售服务及配套生活服务分部收入的增长，祈福生活服务录得收入1.53亿元，对比2016年同期的1.4亿元上涨9.4%。

上半年祈福生活服务的净利润录得盈喜，大幅上升92.9%至2048万元，每股基本盈利约为2分。从中期业绩报告来看，净利润的“大跃进”主要是因为去年同期产生了约1000万元的上市开支，基数较低。

与彩生活、绿城服务等大型上市物业公司更加聚焦于物业管理不同，祈福生活提供的服务更加多元。因此从收入结构来讲，也呈现出多点开花的特点。

主营业务收入大比拼

2017年上半年，祈福生活的物业管理服务收入为3160万，同比增长约17.9%，主要由于管理的建筑面积增加所致。

公告显示，截至2017年6月30日，祈福生活所管理的总订约建筑面积已增至约667.3万平方米，新增管理2个新住宅区，分别为位于番禺区的祈福缤纷汇及佛山市的果岭天地，合约新增订约建筑面积72万平方米。

零售服务仍然是祈福的最大收入来源，祈福零售服务的收入由2016年同期的0.49亿元增加至2017年上半年的0.53亿元，增幅为7.3%。观点地产新媒体从公告获悉，祈福在祈福新邨及其他邻近地区共运营17家不同规模的零售店，包括2家超市、1家生鲜市场、13家便利店及1家进口货品专卖店，总建筑面积约为1.2万平方米。

对于零售收入增加的原因，祈福生活服务表示，主要得益于超市及进口货品专卖店等收入的增加。上半年，祈福生活服务管理下的超市加大推广力度，其中一间便利店于2017年1月迁移并升级为超市，规模由约100平方米大幅升级至约1600平方米，成为收益增长的动力之一。

在祈福的4个主营业务中，配套生活服务增速最快。该项服务主要包括提供校外培训服务、物业代理服务、职业介绍服务及洗涤服务。2017年上半年，祈福的配套生活服务收益为2960万元，同比增长35.7%。有关增幅主要由于校外培训服务及物业代理服务的收入增加所致。截至2017年6月30日，校外培训服务的收入达到1500万元，占整个配套生活服务的50.68%。

不过，在整个盘面均录得上涨的同时，餐饮服务却成为唯一出现收益下滑的业务。公告数据显示，截至2017年6月30日止六个月，祈福的餐饮收入由2016年上半年的4230万元下降7.1%，为3930万元。2016年11月，祈福关闭沙湾的一家店面。

营改增税收政策的调整也产生了一定影响，2016年上半年餐饮服务的收入经扣除增值税按总额基准（包括于2016年5月1日前的营业税5%）入账，而今年上半年这个基准则变为6%。

毛利率与规模之难

财报中，毛利率大幅提升也是祈福的业绩亮点之一。在香港上市的同类企业中，绿城服务及中海物业的毛利率分别为18.6%及30.1%，而祈福的这一数值则为44%。

观点地产新媒体观察中期业绩报告获悉，刚刚过去的2017年上半年，祈福的毛利为6800万元，对比去年同期增加23.8%，毛利率则上升5个百分点至44%。毛利增加主要来自物业管理服务、零售服务、餐饮分部及配套生活服务分部所作出的贡献。

尤为值得关切的是，上市的7个月似乎并没有为祈福的规模增长带来显著变化。上市之初，祈福的物业管理、零售、餐饮以及配套生活服务，四大业务板块的规模仅限于自有项目。而从2017年上半年业绩报告看来，祈福从其他开发商处获得的住宅区物业屈指可数。

2017年5月，祈福以2180万的代价收购广州市番禺祈福物业管理有限公司的24.5%股权，后者由此成为公司旗下间接全资附属公司，进一步提高了物业管理规模。

从物业所属城市来看，祈福的布局也相对局限。业绩报告中显示，上半年祈福管理的住宅区主要集中在佛山、肇庆、广州三个城市，其中广州市的番禺区和花都区一共有11个社区，占总社区数量的84.6%。纯商业物业方面则只有花都区2个项目，建筑面积仅19.3万平方米。

对此，祈福在未来展望中表示，将进一步增加住宅单位的总建筑面积及数目，扩大服务覆盖范围，包括收购合适的物业管理公司。

从祈福的表述来看，订约建筑面积超过5万平方米，物业价格属中高水平，并且主要专注于广东省内的潜力型物业公司会是主要考虑的收购标的。这也意味着，短时间内祈福还是会以广东为大本营。

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