部分城市二手房营业税免征期“5改2”

　　张凤玲

　　10月22日，经济观察报记者从国家税务总局[微博]获悉：二手房交易营业税的免征期限调整正在研究中。不过，一些地区地税局已开始悄然松动二手房交易营业税期限，即由5年修改成2年。其中，天津市地税局明确将于11月1日开始执行上述政策。

　　以一套市场成交价格100万元的普通住宅为例，超过2年但未满5年，之前出售时需要缴纳5%的营业税即5万元，同时以5万元营业税为基准，分别需要缴纳6%、3%、2%的城建税、教育税附加和地方教育附加税合计0.6万元。在新政策下，这笔合计5.6万元的费用将取消。“政府的调控松紧针对的是市场的情况，市场好，收紧；市场差，托市，如果整体情况继续下滑，不排除中央会在营业税、契税等手段上做文章，促进楼市回暖。”一位大型开发商高管说。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]认为，出台税收优惠政策，将可能是政府自松绑限购、限贷后的第三轮救市。

　　在原南京市房管局局长胡志刚看来，这种精准刺激仅仅局限在二三线城市，并不会蔓延到一线城市。

　　“第三轮松绑”

　　记者获悉：国家税务总局已在上海、天津、济南等省份展开二手房交易营业税的免征期限调整调研工作，听取了当地地方政府对税种的大量意见，目前除了天津市地税局将于11月开始将5年修改成2年时间，宿州市、铜陵市、包头市等也悄然松绑了二手房交易营业税的免征期限，但其他省份并没有任何松动的迹象。

　　利用二手房交易营业税来调整楼市早已不是新鲜事，而差额税制一直是楼市调控的重要手段，早在2008年12月为了刺激楼市，国务院决定将营业税征免年限从原政策中的5年改为2年，而在2011年初，为了平抑房价过快上涨，国务院又决定将营业税征免年限从原政策中的2年改为5年。

　　国家统计局数据显示：2014年1-9月份，全国固定资产投资(不含农户)357787亿元，同比名义增长16.1%(扣除价格因素实际增长15.3%)，增速比1-8月份回落0.4个百分点。从环比速度看，9月份固定资产投资(不含农户)长0.77%，第三季度GDP增速为7.3%。

　　在这一局面下，各种楼市刺激悄然执行，而作为二手房交易营业税的免征期限正在处于纠结中。“二手房交易营业税目前属于各地税局管理范畴，因为房地产领域还没有推行营改增工作，自从执行营改增后，地税局收取的税种越来越少，若由5年修改成2年，地税局的日子会越来越难过，2008年年底的时候国务院决定将营业税征免年限从原政策中的5年改为2年，当时还没有实现营改增工作，所以非常简单地推行了。”北京市朝阳区地税局工作人员王军(化名)告诉记者。

　　摇摆之弊

　　继“取消限购”、“房贷松绑”后，10月份以来，以税收调整为代表的救市新政频频出台。

　　安徽宿州近日宣布，在一个月内，个人购买新建商品住房或二手房缴纳契税的，市财政按所缴纳契税额的100%给予住房补贴；山东潍坊也公布购房补贴新政，对个人购买90平方米以下首套商品住房或二手住房的，给予实缴契税额100%补贴；10月23日天津市地税局告诉记者，从下月开始天津市的二手房交易营业税的免征期限调整期限由5年变为2年。

　　是否应使二手房交易营业税的2年免征期限变成全国性的“常态”？胡志刚认为，盲目出台类似的政策在全国推开有些操之过急，政府的政策应该保持相对稳定，尽管目前房地产市场不太景气，如果盲目改为2年免征，刺激的或许还是投机和炒作，而不是保护刚需，那些自住性需求还是会受到打击。开发商也会迷惑，到底市场的边际在哪里，需求在哪里。

　　“我们虽然看到房子不好卖，但没有看到房企倒闭，而看到了房企在创新，大家干劲十足，现在呢？有了药，继续吃这个药？这样会让房企越来越没有活力。”

　　华远地产前董事长任志强[微博]表示：“随着GDP的下滑，房地产的政策周期变化会比过去更猛烈，可能今天给你打一针，你的体温就30度，明天给你一针，你的体温就99度了，这个度数取决于GDP的摇摆。”