文/新浪财经华南站记者 王茜
黑色套裙、浅蓝色西服，出现在镜头前的宋广菊干练中不失优雅。她带领的保利地产，无论是在房地产业急速扩张的过去，还是全行业增速持续下滑的当下，都始终保持稳健发展，占据前列。
保利宋广菊:养老地产找到真正的出路需政府支持新浪财经独家对话保利地产[微博]董事长宋广菊，探讨保利养老地产如何在成本高、盈利难的行业困境中突出重围，以及在限购限贷放松之下，房市应对之策及未来展望。
谈及对保利具有战略意义的养老地产，宋广菊介绍了保利建立的微利盈利模式，她同时大胆建言政府对养老所免地价，对于单纯养老社区，至少给予保障房地价待遇。她希望国家能尽快推进REITs开放，让养老地产有机会在公开市场获取低成本资金。
对于房地产未来，宋广菊认为高速增长的时代已经过去，将来加强对人的服务是行业方向。她同时指出，当前国家种种房产政策，是看到了房地产行业库存量大，这不意味着房企可以盲目乐观，盲目提价。她也透露保利地产今后持“审慎乐观”的拿地态度。
打造“三位一体”养老模式 养老地产应享受保障房待遇
养老地产是保利地产今年的“重头戏”。在去年底的新闻发布会及今年10月的2014年中国国际老龄产业链高峰论坛上，宋广菊多次表示，保利地产将全产业链进入养老产业，打造由居家养老、社区养老和机构养老“三位一体”的中国式养老模式。
目前，保利地产已在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等6个城市规划及在建7个养老地产项目，其中北京“和熹会”、上海西塘越项目已正式运营，保利地产广州心语花园社区型试点养老项目也于近日落地入市。
未来五到十年内，保利地产将完成已建社区的适老配套改造，在新建社区全面推行适老建设标准，并在保利社区中提供“五助”服务，建成50家“和熹会”养老品牌连锁机构。
不过，养老地产在业内也称得上是块“烫手山芋”。虽然近年来国内多家大型房企包括保利、万科、绿城、远洋、首创、花样年在内均已陆续着手开发养老地产项目，但是其成本高，盈利难的问题一直未得解决。
对此，宋广菊没有否认。
“现阶段，站在商业地价的角度来讲，(养老地产)肯定是亏本的。比如西山林语“和熹会”那块地，按照现在的商业地价拍，三万每平方米是要的。那我拿出两万(平方米)的建面，就是六个亿。再按照4000元每平方米的装修费，就是8000万元。这就接近七个亿了。除此之外，还有运营、人工等成本。”她说。
宋广菊介绍，作为保利地产产品和盈利模式方面的创新支点，保利养老地产建立了微利盈利模式。
如何理解微利盈利模式？
宋广菊对新浪财经介绍，“我们(保利养老地产项目)会建立一个运营机构，也就是服务管理机构，通过服务收费来维持微利。“和熹会”就是这种模式，它目前有200位老人入住，今年已经实现了盈亏持平。我们的物业推进“助餐、助浴、助洁、助急、助医”的“五助”定制服务，物业有组织的为社区的老人服务，收取费用来弥补成本。”
但通过服务收费只能获取薄利，养老地产要找到真正的出路有赖于政府的支持。“我们希望三到五年内国家政策能有所支持，一个土地政策，一个金融政策。”她说。
“第一，我希望养老机构像幼儿园一样，免地价。因为养老机构的建安、装修以及设备投入非常大，比幼儿园的投入要大。国家对幼儿园可以免地价，为什么不能对老人院免地价呢？应该是养老所要免地价，对于单纯养老社区，至少要享受保障房的制度，(养老地产的)地价是国家有标准，不能举牌把它举起来。”
“如果地价能免的话，我做5到10个连锁(项目)，肯定就有利润出来。如果是从商业地价去做，那我只能做产品的示范。”
“同时，养老地产将来一定要打入资本市场，要拿到低成本的资金。现在银行资金成本是非常高的，七、八个点，九、十个点(利率)，(成本)是回不来的。要在资本市场获取低成本的资金，比如一、二点、二、三点(利率)的资金，才能真正地形成产业链条。如何打通资本市场？可以通过REITs上市，通过股权融资获取低成本资金。”
依照保利对养老地产的规划，分为三个阶段：短期，投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发、建设以及已有社区的适老配套改造； 中期，用3-5年的时间进入稳健运营阶段，实现盈亏平衡；长期，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。
日前，央行[微博]、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中明确指出，要“积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点”。这为房企释放出了利好信号。
宋广菊坦言，希望国家能够尽快推进开放REITs。
“国内的商业地产、养老地产一直期待公开资本市场放开。相比IPO等其他融资方式，REITs更适合养老地产。”
借城镇化建设服务人是房企未来 盲目提价不可取
放眼当前的房地产行业，市场增速放缓是不争的事实。对此，宋广菊指出，房地产行业的兴衰直接受经济大环境的影响。
“如果研究国内过去几十年的数据，你会发现，房地产的发展趋势和货币发展趋势、经济趋势是高度一致的。实体经济增长从10%跌到7%的时候，地产也一定是按照这样的趋势在走。”
宋广菊表示，站在今天的尺点上来看，中国经济维持7%的经济增速，中国经济列车在放慢速度，未来房地产保持高速增长的可能性变小了。但她相信行业未来一定是增长的，因为这个市场是发展的，城镇化建设需要房地产企业服务。
“我们发现，比照发达国家来看，中国的城镇化建设还是属于落后的。城镇化的建设依附于人，作为地产企业，在城镇化的推进过程中，加大对人的服务，包括相关行业的建设，就能获得发展。所以，我对未来持乐观态度。”
近来国家“救市”的信号愈发清晰，先是全国30多城市陆续取消限购政策，再是新推出的房贷政策规定对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭执行首套房贷款政策。
对此，宋广菊认为，当前国家有意放开限购限贷，是看到了房地产行业库存量大，这不意味着房企可以盲目提价。
“国家之所以政策做些支持，是因为看到房地产和煤炭、钢铁等其他行业一样，现在库存量比较大。对此，房地产企业应该是视势而为，不要盲目乐观，不要盲目提价。还是要尊重事实，配合国家政策。”
保利坚持房地产主业 探索产业衍生领域
对于保利地产本身，宋广菊更是强调她对企业发展的信心。
“从保利地产本身来讲，我们定位是一个专业化的企业。我个人认为，除了大环境对保利地产的整个增长趋势造成影响以外，保利地产还是保持沿专业化道路继续前进的趋势，无论现在还是未来。保利地产坚信自己未来仍然会位于中国房地产行业的前列。”她说。
宋广菊此前曾表示，“十二”五期间，保利地产仍将自己定位成一个成长型企业，未来保持每年经营业绩20%-30%的增长。
对于这一表态，她告诉新浪财经，当年这么说，是因为预测了中国房地产市场的发展，并考虑到了公司本身的资源和战略布局。
“这是我在2011年的股东大会上说，花3-5年的时间再造一个保利地产。要实现这个目标，5年就需要每年20%的增速，3年要30%的增速。实际上，我们2011、2012和2013年的增速差不多都是30%，也就是提前再造了一个保利地产。”
虽然对行业增长有信心，但新浪财经统计发现，保利地产年初至今拿地趋于谨慎。上半年土地投资金额216亿，占销售金额的比例为33%，远低于去年全年的45%。
对此，宋广菊解释称，因为今年上半年经济宏观和微观情况都不是很确定，所以保利地产拿地稍微谨慎点。对于未来土地市场，她个人觉得是审慎乐观。
房地产市场告别高速增长，除了等待国家“救市”，许多房企也在另谋它法“自救”。包括万达[微博]、万科、恒大在内的房企就试图通过多元化跨领域发展创建新的盈利点，以恒大为例，已经进入矿泉水、粮油、能源和医疗等行业。
作为行业标杆企业之一，保利地产未来是否有这方面的打算？是否会借当前正在大力推广的养老地产进入医疗行业？
对此，宋广菊的答案是否定的。
“如果恒大能成功的话，我认为，是非常好的一种尝试。但是保利地产有所不同，我们的母公司保利集团本身是一家多元化的企业，除地产外，有贸易、民用爆破、文化、科技等各个业务领域。”
“而我们的定位是相关多元化，还是立足于主业地产，对产业衍生领域，包括养老地产、建筑、装修在内进行探索。”
她进一步透露，养老地产方面，保利地产主要是整合医疗资源，而不是介入医疗行业。
除了多元化，房地产行业近来另一个趋势是与互联网的融合加快。今年8月25日，万科携手阿里推出“淘宝上花多少，买房就能省多少”活动。四日之后，万达与百度[微博]、腾讯宣布共同出资在香港注册成立万达电子商务公司。业内开始热议开发商营销升级，互联网卖房时代汹涌来临。
不过，对于互联网，宋广菊持有不同的观点。
她在今年4月的保利地产业绩说明会上就表示，互联网对房地产开放影响不大。而在本次对话中，即便谈及已经有两大房企巨头进军互联网，这位商界巾帼仍然表现出了她坚定主见的一面。
“我还是坚持我的观点。互联网只是一种工具和平台，不能替代房地产开发。”
(本文作者介绍：供职新浪财经，专注华南地区上市企业报道，毕业于香港浸会大学传理学院，财经新闻方向。)
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