租购同权，租房将取代买房吗？

刚刚召开的中共中央政治局会议强调，要加快建立房地产长效机制。着力构建“购租并举”房地产市场供应体系，打造多层次住房结构，保障不同群体的住房需求。而就在7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在土地交易市场成交：张江地块，楼面单价为5569元/平方米；嘉定地块，楼面单价为5950元/平方米。

一时间，“暴跌”、“住房公有制”等“智商税标题”甚嚣尘上。政策组合拳在媒体的放大解读下，不断改变市场预期。甚至误导有自住需求的购房者，买房无意义。

让我们抛弃“标题党”，先讲经验，再讲逻辑。

不同配方，相似的味道

先来讲讲经验，与八年前相似的味道。

八年前，次贷危机的硝烟正逐渐散去。包括4万亿在内的救市政策，让很多一度腰斩的楼盘起死回生。在救市放水的同时，政府也在那年推出一系列廉租房政策、保障房计划。一年后，也就是2010年，信贷收紧。“认房又认贷”政策首出江湖，当时也是被称为“最严厉”的认定政策。又一年后，2011年上海、重庆房产税试点推行。

当时的气氛与今日十分相似。只是那时还没有自媒体，微博也刚开始流行。当年楼市弥散着北京春日雾霾一般的悲观，但也仅局限在行业内。业外的买房者早已不太光顾售楼处，不管策划用尽各种噱头拉拢。偶尔去逛逛的，也是家附近的新盘，问起价格像说天气一样随便。售楼员培训的说辞，敌不过客户的心理预期——房地产不行了，保障房要取代商品房，房价要大跌。

这一年，杭州市场一片低迷。最急的是项目公司的老总们，纷纷邀请各种研究院大咖开会讨论。当时的基本共识是：市场将逐步分化，广大中低收入群体入住廉租、经适保障房，中高收入购买商品房。房产税短期改变预期，中长期影响有限。

几年过去了，无论保障房、经适房还是安居房，都没有让杭州的房价上升或是下降。只是，如果安居体量过大或者过于集中，会对所在的板块价格造成一定的影响——在城市印象中，那是一个“安居板块”，也就意味着不是什么高端富人区，居住人口购买力有限，没什么优质的配套资源。在楼市板块的竞争中，有“掉队”的可能。仅此而已。

当年的“保障房计划”也是为了遏制房价过快增长，并解决中低收入的住房问题。当然，和今日大力发展租赁市场还是有很大的差异。应该说，就像保障房和商品房一样，租房与买房，是相互补充的关系。特别是在人口流入量大的城市，租赁市场是可以分流一些居住需求。但租房会取代买房吗？我认为，不会取代，但会分化。

就单盘而言，年限老品质差，没有资源优势的低端商品房——“老、破、小”会受到影响；优质地段、学区房仍然具有较高价值。

就城市而言，一二线核心资产很难撼动挑战，三四线城市商品房会有一定影响。

居住者，买房到底买什么？

买的是什么？核心资源的有限权。

买房到底买什么？买房就是买地，就是购买城市的配套资产，购买房子周边的教育、医疗、交通、公园等一系列公建资源。房子不是核心，资源才是核心。

而“租购同权”的含义，是希望能打破买房者对城市资源的“垄断”，让租房者也能享受同等资源成果。其实大部分城市资源都可以共享。租房或者买房，并不影响你搭地铁上班，或者周末去美术馆看一出塞尚的画展。

但教育、医疗，尤其是好的教育、好的医疗却供应稀缺，是彼此掠夺的对象。（详见《房子和教育，谁拯救谁？》）在这场战役中，户籍与房产，无疑便成为优先筛选的门槛。

租购同权，可以确保优质资源不被买房落户者“垄断”，但无法确保其不享受“优先”。同权，同样的是行使权，却不代表有同样的“优先权”。

而“优先”的问题，还是供应不足造成。只有扩大学校、医院的建设数量，让其充分竞争，提供更多好学校、好医院，才能打破僧多粥少的局面。但说来容易，执行很难。所有的公建投入都要地方政府买单。楼市不好，地卖不出价，哪里来的财政收入？哪几个城市，享受到了制造业升级的成果？屈指可数！

所以在租购同权的问题上，当地政府是矛盾而痛苦的。

而对一二线买房者而言，十年前买房子讲“独享”，城市CBD，江景大宅院。那么在人口快速增长的十年后，买房子也无非是讲“优先”，在城市化成果共享的同时，比别人多那么一分附加值。

什么样的城市，容易“租购同权”？

再从城市化的角度，来说说什么样的城市更容易“租购同权”。笔者认为是：核心周边三四线卫星城。

2013年《城市蓝皮书》中提到“到2030年前，中国还有3.9亿农民需要市民化，农民工市民化的人均公共成本为13.1万元。东、中、西部地区分别为17.6万元、10.4万元、10.6万元。3.9亿农民市民化所需公共成本为51万亿元。”

这些年，我们可以看到，一方面是北京上海严控人口规模，低收入外来者无形中受到挤出压力，另一方面则是一二线城市“抢占高端人才”。在创造财富的过程中，也带来了巨大的城市化成本。但成本负担过大，例如北京、上海，两三千万人口的特大一线，财富带来的增量就跟不上总的消耗成本，由此导致边际效益递减。而伴随产业转移、交通网络（尤其高铁）日臻发达的二线城市，开始在抢人大战中强势崛起。

在人口增长量排名前十的城市中，除了北上广深外，更值得关注的是天津、郑州、武汉等二线城市。这恰恰与近期颁布的，住建部首批试点租房新政的12个城市：广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等，有很大的重叠。

然而，人越多，租购同权越难落实。僧多粥少，资源溢价率高。

在北京，数十万人抢一套学区房，所以学区的溢价就高；在拉萨，同样最好的学校，但因为抢的人少，溢价率就低。

溢价并不反应资源的优质程度，而是反应了供求关系。就像不久之前，上海买房还要缴纳“茶位费”。一套房多人抢，“价”高者得就是最朴素的市场逻辑。

相反，租购同权比较容易落实的，则是一二线周边的富裕三四线城市。例如上海周边的嘉兴、湖州等这样的地级市：这些地方经济富庶，承接了核心城市的产业转移，有一定的外来导入人口，本身基础设施也较好。长三角、珠三角大量的三四线卫星城更适合实现租购同权。

租售，重在并举，而非打压

最后，中央发展租赁市场，是为了租售并举。重点在“并举”，而非互相打压。租房，可能会成为我们未来某一阶段的选择，改变原有的生活方式。但无论香港的公租房，新加坡的组屋，都没有对当地房价产生影响。

一根阴线改变情绪，两根阴线改变预期，三根阴线改变信仰。——这些不断被放大的信息，改变的是市场预期。未来房价如果下跌，绝不是因为租售同权，也不是当地政府发展租赁，而是，在政策频出，媒体舆论的诱导下，大家的预期变了。