【解读】拆掉小区围墙后公摊怎么算？安全如何保障？

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　　《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发，其中提出，加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。“原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”这句话，昨日引发热议，已建成小区谁有权决定开放?今后没有封闭式小区，是否意味着小区不再有物业?小区开放后安全如何保证?对于这些公众关心的问题，记者采访了相关专家。

1.现有小区为何需要拆掉围墙?

　　城市规划专家说，其实北京的道路宽度并不比国际上其他大城市窄，甚至要更宽，但拥堵的很大一个原因，就是城市支路等毛细血管不通畅，道路微循环不好。

　　此前在网络上流传的一张照片也显示，从距离地面5公里的高度俯瞰巴黎、华盛顿、东京，能看到蛛网一般密布的干路支路，而北京地区只看得到成片的大院、小区和稀疏的城市道路。

　　国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东表示，西方国家城市发展一直是小街区，路网密，不会像我们一些城市经常出现交通毛细血管堵塞的情况，

　　而封闭式的大院或小区不仅割裂了路网交通，而且从多个方面影响了城市生活。专家说，大部分生活性的街道上，应该有更良好的关系。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的环境、步行空间、绿带、休憩场所等，会让人很舒服。而如果走在一条街上，旁边只是围墙，你就会觉得这条路很长。

　　记者了解到，此前北京的规划部门也对大院拆墙透绿进行了探索和努力。比如结合具体项目，如果是大院里的项目要改扩建申请调整规划，规划部门就会要求其将大院里的一些支路，随着项目建设腾退干净，地上没有建筑物，将来如果拆了院墙，这些支路就有通行的可能性。

2.谁有权让小区开放内部道路?

　　北京市房协秘书长陈志认为，对于已有小区是否开放，应该充分尊重小区土地的使用权人——业主的权利。

　　他说，一个小区使用的土地，无论是小区内建设道路、绿地，还是建设住宅楼的土地，都先是开发商从政府手中获得使用权，建设完成后出售给业主，而小区使用的土地也被划分到每个购房的业主“头上”。同时，《物权法》中规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。因此，对于已有的小区来说，是否开放，应该由业主共同决定。

　　北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，意见中提到的已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，用了“逐步”一词。他认为可以选择住宅小区土地使用权70年到期时再变更，或小区住宅楼已经无法居住需重建时再变更。

　　昨日有人提出，小区的绿地、道路等是否计入到买房时公摊面积，如果是的话，小区开放应给买房的业主予以补偿。

　　专家表示，就北京而言，小区的绿地、道路等是没有计入到买房的公摊面积中的。这些面积属于业主共有面积，业主拥有土地使用权，但不是分摊面积。

　　中国政法大学教授王卫国认为，政府的出发点是好的，但推行时应尊重大家意愿和需求。

3.公摊面积怎么算？

　　王卫国表示，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，从产权来讲属于小区业主，按照物权法的规定，住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主的共有，这些道路不只有通行功能，还有小区业主停车等其他很多功能。此外，完全打开也涉及安全和民众观念等问题，政府不能强行推行，要尊重《物权法》。

上海交大社会认知与行为科学研究院教授蒋宏认为，首先不必断章取义，文件里提到的是“原则上”等于设置了边界，为可能引发的冲突和矛盾留足了缓冲时间。其次，实践还要经过检验，在小区开放的过程中，涉及很多物权界定、管理权限、资金来源等问题，这些都需要有大量基础性工作垫底，很难“一刀切”解决。

　　上海交通大学城市科学研究院院长刘士林表示，开放小区的问题要分类处理，比如文保单位、大学、医院等机构的道路能完全开放吗?一旦实施，交通问题可能解决或缓解，但随之而来的其他问题也必须配套解决。“其实，解决交通的基本思路是发展公共交通、限止私家车，而不是抢占其他空间资源，毕竟空间资源永运是有限的。”

4.街区化后小区物业将被取消?

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，新建小区街区化，从理论上讲是做得到的。比如在香港、澳门，就有不少都是以单独的楼栋为单元。

　　那如果都是单独的楼栋，没有了小区，没有了小区内的道路和绿地，那是否还需要物业?是否还要交物业费?

　　对此，楼建波说，所谓物业，是负责小区的公共设施和共有部位的维护。一栋楼内的楼道、电梯、二次供水等都是公共部位和共有设施，也是需要维护的。所以将来也会划定公共部位和共有设施，只是按照届时的规划来确定。

　　“物业的本质不会变，只是管理服务的方式会有所变化。”楼建波说，因此物业公司不会消失，业主们仍然需要物业公司提供服务，只是服务形式的变化，如过去是一个小区封闭起来，门口有保安值守，将来物业的保安则可能是在楼门口来值守，而开放后的道路上则由警察来巡逻。

　　至于道路开放后是否会切割小区，造成物业不好管理?楼建波认为这也不是问题，“现在有些小区也是被一条市政路分开了，并没有影响到物业管理。”

　　同时，楼建波建议，在具体执行时不能“一刀切”，应根据实际情况逐步推进。“街区制是一个系统工程，不能分割开。比如街区制的一大目的就是打开大院或小区，形成微循环的道路，那么如果三个小区挨着，一个小区打开了，另外两个没有打开，道路还是循环不了，反而成为了断头路。”

5.怎么保障小区安全?

推行街区制后，很多人担心，以后小区的物业如何管理?小区的安全隐患是不是会增加?中国人民公安大学治安学院教授王太元认为，这个问题不能一概而论，不是所有小区打开就会影响安全，也不是所有小区打开就对交通有利，要看小区的封闭状态和大交通之间的关系才能确定。

　　王太元表示，所有的小区全部推行街区化是不科学的，有些社区不适合开放，比如小区内道路以及周围条件环境并不适合开放，因此应该实事求是、因地制宜。在推行时，需要进行大量的调查工作，如社会治安各种手段相互协调的工作等等。

　　此外，王太元指出，小区的治安并不仅仅是靠封闭来解决，封闭也不能解决安全问题，要靠管理和防范等多个方面，如加强巡逻、守护等多种措施加强治安。

　　小区打开后，通行车辆多了，噪音问题如何解决，是否会扰民?王太元认为，首先要看扰民到什么程度，通过调查研究，判断通行之后是否安装隔音墙，对于不同的问题。包括噪音，涉及的问题都要制定具体的、有针对性的措施进行解决，不能一刀切。

6.学区房划分是否会受街区影响?

　　中国教育科学研究院研究员储朝晖表示，原来城市设计中，单位大院比较多，这与行政管理体制相关，单位管一切，之后逐渐由单位制管理向社区管理的方向逐渐转变，从其他国家的城市管理经验看，这是一个大趋势。

　　对学区房和择校来说，与以前单位边有个很好的学校有直接关系，如之前北京取消的共建学校，就属于单位和学校的共建。现在，城市管理理念在逐渐的改变。

　　因此，小区打开后对学区房可能会有一定影响。储朝晖分析说：“街道和小区，是过去学区如何划分主要考虑的一个重要因素。未来小区打开后，如果不改变街道的管辖，应该不会有太大的直接影响，如果打开后改变街区的管辖，可能会影响到学区房”。

　　储朝晖认为，对于学区房应总体考虑，一方面，一个好学校是长期积累起来的，周围居民也较为稳定，除了新建小区，要改变是一个长期的过程，不会出现剧烈的变化;另一方面，学区房从推动教育均衡来说，属于浮在水面上的“浮标”，显示水位在哪里，但不要把目标盯着浮标，实际问题是教育均衡问题，这个问题解决之后浮标自然会往下降，“学区房只是浮标，如果水位改变，浮标高低也会改变。水位就是指房子的价值”。

　　最后，储朝晖表示，作为城市社区管理，从长期发展来看，从公共资源提供上应该注重公平、均衡，公共服务职能应由政府整体考虑，而不是根据社区和周围单位部门过多挂钩。

文章综合微信公众号新华视点、网络新闻联播

本期编辑：于澄魏娟娟

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