编者按：8月7-10日，博鳌房地产论坛将连续第十七次在海南举办。十七年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。
“跨越与去地产化浪潮”主题下，在激烈的论剑中思辨，在专业的交流中融合，2017博鳌房地产论坛海纳百川，为中国房地产注入新的生命力。
不断探索、不断创新，观点地产新媒体特别推出“2017博鳌特稿”系列报道。
观点地产网 过去半年，随着调控政策的持续加码，一二线和三四线城市房价走势分化加剧。强力的调控抑制了一二线涨势，而部分三四线则在宽松的政策环境下开始升温。
在国泰君安首席经济学家林采宜看来，楼市的这种分化趋势未来不会持续。因为房价要高涨一定是两个原因，一个是人口的增加，另一个是收入的提高。但是目前来看三四线城市不具备这个条件，人口和收入增长比较快的是一二线。
林采宜进一步分析指出，从马斯洛需求层次理论来看，人的需求有一个叠加效应。当物质没有后顾之忧后，就会希望享受更好的医疗、教育和消费等资源，而这些都是一线城市更具优势。因此，未来三四线城市的人富起来后大部分都会流向一二线城市。
“没有持续的人口流入，房价是涨不起来的。至于未来会不会降，则要看过剩到什么程度，没有库存的地方不一定会存在下行的压力。”
6月14日，国家统计局发布的数据显示，房地产开发投资增速首现回落，似乎预示着房地产市场在总体上已接近顶部。在谈到当前房地产的宏观走势时，林采宜指出楼市的拐点已经到来，只是由于惯性以及大家对市场的感知不一样，而没有显现出来。
林采宜补充表示，从自住需求和投资属性来讲，房地产暴涨的时代即将结束。长期以来驱动房价上涨的人口因素、居民可支配收入、宽松货币环境以及土地供给政策已经发生逆转，未来房价暴涨的可能性微乎其微。
于行业发展的长周期来看，以开发销售模式为主导的房地产黄金期似乎已过,而下半场将是存量房的市场。其中，长租公寓、物业管理等细分领域成为百亿企业实现跨越式扩容的重要方向。
据不完全统计，目前已有雅居乐、万科、碧桂园等房地产开发商宣布要将旗下物业管理业务分拆独立上市，一场以物管为名的马拉松比赛正式开跑。值得关注的是，在物业管理之风强势袭来之际,社区O2O被看成物管企业的最佳“跑衣”。
在采访中，林采宜表示传统物业转向社区O2O其实是进入了蓝海，社区O2O将成为物业管理企业提升增值服务的下一个风口和战场。不过，市场中亦有不少声音认为，社区O2O应该由更加专业的平台公司来操持，物业公司需要做的就是专注于自己的本业。
对此，林采宜表达了不同看法，她认为物管公司涉足社区O2O有着的天然优势。“线上平台其实是个管理平台，从来没有管过物业的机构，一般来说是不懂得如何把握线下的物业服务质量和进行风险控制的。”
对于物管公司来说，涉足O2O其实是相当于把线下比较好的物业管理经验或管理模式复制到其他社区去。这样做“本身就在提升物业管理品质，甚至在改变你的模式，因为联网了以后很多管理效率会提高。”
同时，林采宜主张物业公司成立一个网上平台，把非本公司的物业纳入管理体系，提高社区物业服务水平，“这是个比较现实的选择。”
伴随着房地产存量市场的到来,另一边厢的REITs因为可以释放存量物业的价值，而被寄予更多的希望。然而目前国内REITs的发展环境还不是很成熟，由类REITs到真正意义上的RETIs还要经历很多门槛。
林采宜表示，任何一个商业模式能够成立一定是收入大于支出，如果成本高于收益，那么商业模式就不成立。“目前国内的REITs加上了20%的税，在这种情况下要想继续发展REITs，首先税收要调整。”
除了税收外，租金房价比亦是很重要的因素。林采宜续称，目前中国租金房价比非常低，使得投资REITs的收益低于其他类别的金融产品。因此由类REITs到真RETIs，需要解决的问题还有很多。
以下为观点地产新媒体对国泰君安首席经济学家林采宜女士的采访实录：
观点地产新媒体：您的报告中提到从自住需求和投资属性来讲，房地产暴涨的时代即将结束。预计这个时代多远会到来，需要什么样的充足条件？
林采宜：我觉得这个时代已经到来。中国的房地产从实际的供求来看，拐点已经在那里了。从长期来说，要看人口和刚需情况。人口在两三年前出现拐点，但是人口出现拐点，地产的价格不一定马上出现拐点，有一定的惯性。
这一轮里面有很多的投机性预期，但从大趋势来看，拐点已经到来了。所以我个人是这样看的，只是大家还没有意识到，每个人对市场的感知不一样。
观点地产新媒体：一二线城市价格稍微稳一点，三四线城市有轻微上升的状态，楼市的走势出现了分化。在你看来，这种分化的趋势未来会不会持续，或者会出现其它表现形态？
林采宜：这种分化在未来是不可持续的。因为现在一二线城市卖不动了，好像在高峰上，希望他往下走一走，让三四线城市跟上来。从国际上来看不符合房地产的规律，一旦房地产市场出现拐点，首先要看看人口的走向。
中国整个人口转移的动向是从农村，三四线城市城镇往一二线城市走，如果没有户口政策的限制，北上广深这些大城市会聚集比现在更多的人口，反过来三四线城市是往外走的。
因为人的需求是一个叠加效应，像马斯诺心理需求一样，当物质上没有后顾之忧以后，会希望孩子享受更好的教育，年轻一代有更好的眼界，包括医疗机构，教育机构，还有消费的趋势，文化的品质，都是一线城市更好。
富有起来的三四线城市的人都会流向一二线城市，他有人口流动的趋势在里面，三四线城市的工资水平吸引不了外来人口，而你的财富升级会导致有能力购买更好房产的人向更好的城市迁移。
观点地产新媒体：未来三四线城市房价会是下降的趋势吗？
林采宜：现在三四线城市的房价也不高，降也不会降什么，就一直停在那里，因为没有持续的人口流入，房价是起不来的。未来会不会降，我觉得要看过剩到什么程度。
如果库存很严重的地方，不降怎么办？当卖不动的时候除了降价卖以外没什么办法，但是没有库存的地方就不一定会存在下行的压力。可能会通过通胀和收入的增长慢慢消化这些房价，但是房价要高涨一定是两个原因，一个是人口快速增加，一个是收入快速增长，但是目前来看三四线城市不具备这个条件。人口增长和收入增长比较快的应该是一二线城市。
观点地产新媒体：很多房企除了在国内有并购行为，海外并购也很积极，怎么看待他们这么大范围的海外并购行为？
林采宜：海外并购意味着什么？意味着国内市场的饱和，意味着海外市场的机遇。中国地产已经到顶了，但是全球地产亮点很多，应该说这两三年出现的。
当国内相对饱和市场上很难突破的时候，向海外扩张，这是大的房企谋求出路的重要方式。
观点地产新媒体：外汇管制很严，这些房企海外并购的资金主要来源有哪些？
林采宜：资金来源我没有深入研究，我觉得海外配置资产考量的因素分三个，一个是政策环境。比如说像加拿大、美国、新西兰，还有像欧洲的西班牙，包括其他的欧洲国家，他们政策比较开放，对投资他们是持欢迎态度，不会给你加税。另外移民政策也是比较友善的。因为中国在海外造房子，并购房产也好，很大比例是希望中国人去买。
第二个因素，中国人的移民倾向，比如澳洲，澳洲的房价被中国人买得翻了一倍，最后他们出现了非常不友好的政策，这种政策就会影响我们的海外并购。
第三个，当地的融资成本很低，像房地产的资金70%到80%以上是在银行信贷的基础上推动的，他如果得不到银行信贷支持，完全用自有资金推动很困难，所以要考虑当地的融资成本。另外如果当地融资成本低，置业成本也会相对很低。
因此，政策环境、移民倾向、当地融资成本这三个因素共同决定了不同地区房地产投资门槛和投资回报率。
观点地产新媒体：现在很多物业公司转向社区O2O，但有观点觉得物业公司应该做好自己的事业，像社区O2O应该由其他更加专业的平台公司来操盘，您是怎么看的？
林采宜：物业公司本身和房地产公司有比较相似的地方，所谓的O2O平台有很多是贴牌，线下的部分等于外包。
我觉得物业公司可以去做，如果从来没有管过物业的机构，怎么知道如何把握线下的物业服务质量和风险控制？没做过物业管理的公司，怎么管理，因为线上平台是个管理平台。比如说让管理一家房地产公司，你会管吗？你不会管，因为从来没有做过。
反过来，那些做过线下物业管理的公司，往线上走一步，把线下比较好的一些管理经验，或者说管理模式复制到其他社区去，这样既有线上，又有线下平台，这是个很好的模式。
我个人认为传统物业转向社区O2O其实是进入了一个蓝海，但是这个蓝海如果有品牌效应，有连锁化管理，整个质量会提高。我比较主张物业公司成立一个网上平台，把非本公司的物业纳入管理体系，提高社区物业服务水平，这是个比较现实的选择。
观点地产新媒体：现在有两种不同的观点，一方面觉得商业地产过剩，但在其他一些企业看来商业地产迎来了个投资机遇，您怎么看待？
林采宜：现在不是一个投资商业地产的利好期。商业地产有两类，一类是商场、零售，一类是写字楼、办公楼。
在现在网络这么发达的情况下零售不会好，所以它会变成娱乐为主。商业地产很复杂，每一个区域都要具体的分析。
观点地产新媒体：一些房企觉得如果有类似于REITs这样一种投资工具可以更有利于他们融资，但是目前国内REITs的环境还是很不成熟的。由类REITs到一个真正意义上的RETIs要经历哪些门槛？
林采宜：任何一个商业模式能够成立一定是收入大于支出，如果成本高于收益，这个商业模式就不成立。在国内REITs加上20%的税，在目前情况下这个商业模式很难成立，国外很多REITs是免税的，免税的和收税的不一样，我觉得首先税收要调整。
第二个，租金收入。REITs是指我拿了你的钱，我去买，买完以后我租出去，如果租金房价比很低，REITs怎么活。回到刚才那个问题，如果房价租金比只有2%，我还做什么REITs。
最核心的是房价和租金的比例，使REITs的收益会高于把这个资产投资于其他类别的资产。中国目前的情况下租金房价比非常低，怎么样运作REITs，除非政策像出口退税一样，REITs给税收补贴，不然这个倒挂实现不了。
