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“鬼城”的说法由来已久，在童大焕的《中国城市的死与生》中详细分析了到底有无“鬼城”？“鬼城”如何定义？它到底有无危害？是有利于削平房价还是助涨房价？它是如何形成的？是过度投资还是超前建设？等等这些问题，一直缺乏足够的研究，因此也缺乏足够的对策，甚至众说纷纭、莫衷一是。

“鬼城”能否降低房价？

“鬼城”产生的主要根源在于政府垄断一级土地和行政力量、长官意志主导城市化进程，普遍的求大求快心理，不顾人口兴衰与流动的规律，过度追求空间城市化；开发商、建筑商和个人投资者、住房消费者过度跟风，导致城市空间和住房供应的大量过剩。

“鬼城”最直接的危害一目了然：浪费了资源和土地、破坏了环境，无人居住造成社会资源浪费、投资无法增值。

“鬼城”的三种基本形式都是在变着法儿地推高房价，房价走的都是先高后低的路子。

第一种形式，是钱多了闹的，也就是需求拉动型。典型的如鄂尔多斯、神木、温州。前两者都是煤矿资源太丰富、钱太多，导致大家拼了命地买房，房价和住房供应量如火箭般上升；煤矿市场一不好或者资源枯竭，房价就掉下来。2013年中，神木民间借贷崩盘，每平方米过万的房价在数月间跌幅过半。神木县中心地段从每平方米1.2万—2万元下降到6000元—8000元，且交易清淡。写字楼、商铺、住宅区的租金也大幅降低，多处在建工程停工并引起了劳资纠纷。

温州也是因为温州人太有钱了，融资能力和赚钱能力都很强，推高了当地房价。结果资金链一断，大家都从楼市抽血，导致楼价下跌。而楼价在高位上下跌，对于普通百姓来说仍然是高楼价。这类“鬼城”占比较小。

第二种形式，是借贷发展也就是投资拉动型。这类形式制造的占“鬼城”的绝大多数，比如云南呈贡、河北唐山曹妃甸、山东威海的乳山新区、天津滨海响螺湾CBD等等。过量的土地储备和房屋供应，背后是过量的债务，这种债务每天都在产生利息，从刚性成本上推高房价物价。只要“鬼城”还没有崩盘，楼价就保持上涨态势，哪怕有价无市。

第三种形式，保障房大跃进形式，也在推高房价。十万八千里之外的保障房无人问津，但它的征地成本、建设成本却来自城市住房的补贴，因此，保障房建得越多，商品房价格越贵。

综上所述，“鬼城”制造的过量供应不仅不能降低房价，却推高了房价，只有等到“鬼城”的真实面目完全暴露，人们对当地房价的预期持续走低，“鬼城”房价才有可能降低。但那时候的降价，可能已经是在经过多年虚涨后的降价，相比于今天，它的价格可能仍然是高的。