看点，一带一路下的中国房地产投资

近日，高力国际发布题为《Aisa Investment Property——A Tale of Three Cities and New Markets》的研究报告，指出虽然中国政府加大了对外投资的限制，但预计近期中国对亚太地区门户城市的投资兴趣仍将不降反升。随着国家“一带一路”战略的推进，中国投资人对外投资的焦点将从美国逐步转向亚洲，特别会长期关注“一带一路“战略沿线的东南亚市场。

《Aisa Investment Property 

—— A Tale of Three Cities and New Markets》

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作为亚洲最重要的经济体，中国于2017年7月17日公布，第二季度全国实际GDP增速与第一季度持平，较去年同期增加了6.9%；第二季度的货物出口量较去年同期增加了10.2%，较第一季度的9.6%；2017年7月份的工业增加值亦较去年同期增加了7.6%；国民消费水平和消费品零售量则依然稳定。

牛津经济研究院更新了对于中国2017年实际GDP增速的预测，将原来的6.3%上调至了6.8%，高于2016年的6.7%。虽然部分地区（如，东北三省）的经济仍面临下行压力，全国经济在下半年的表现可能不如上半年，但以整年来看，中国经济的增速会停止放缓并稳中有增。

来源: 牛津经济研究院 

高力国际2017年第二季度报告显示，受企业扩张的影响，中国大城市（如北京、上海、深圳和成都）上半年的办公楼净吸纳量和租金增长优于预期。虽然这些城市未来仍将有大量办公楼入市，然而由于上半年需求的强劲增长，我们预计这些新增供应不会对办公楼的租金造成较大压力，对于物业的投资者来说亦是个好消息，因为租赁所产生的现金流也超出了其预期。

第二季度，中国在投资市场的表现首屈一指，交易金额高达到71亿美元，较去年同期增长了14%。这使得中国在上半年成为亚洲第二大的投资市场，达到了145亿美元的规模，较去年同期增加了11%。

NB 2017年第二季度RCA报告

来源: RCA, 高力国际

2017年迄今为止的资本流动数据表明，截至9月5日的RCA数据，中国第二季度对美国物业投资（已建成物业）为13亿美元，较2016年第三季度63亿美元的最高点下降了80％。

高力国际亚洲区研究及咨询服务行政董事夏思坚（Andrew Haskins）研究认为：

“中国对外投资的重心可能会从美国逐渐转向亚洲，其中主要原因之一是汇率的变化，人民币兑换美元正在升值而非贬值；另一个主要原因则是政府的导向，中国将加大对 “一带一路”战略的投资。”

2017年第二季度较2016年第三季度的28亿美元高点减少了78％，仅为6亿美元。

乍一看，这好像表明了中国对所有海外物业市场的投资都在下降！

不过事实上，根据RCA 2017年第二季度的报告，中国投资者在上半年向亚太地区的房地产市场投资了95亿美元，同比增长了46％。

政府在2017年8月中旬宣布了更严厉的对外投资管制方案，但这些措施似乎并不限制对于亚洲“一带一路”市场的投资。我们引用彭博社在8月18日对新控制措施的报告：

“ 中国正式制定了海外投资新规定，明确反对”非理性“的资产收购行动。规定将对外投资分为禁止，限制和鼓励三类，其中物业，酒店，电影，娱乐和体育的投资将受到进一步限制。新规则鼓励企业参与并且支持宏伟的“一带一路”战略。由于中国政府对于海外投资的“刹车“，使得中国对外投资在前七个月下降44.3％。”

虽然中国对于海外的物业投资有可能短期内受到抑制，特别是对已建成物业项目的投资，但是接下来的几年中，我们预计中国会加大对于亚太其他“门户”城市的投资，包括新加坡和悉尼。在未来的2到5年，我们预计中国重要的海外投资将从“一带一路”所涉及的新兴市场开始，聚焦于从东南亚到欧洲“海上丝绸之路经济带“所涵盖的国家。

从中国内部的经济发展来看，“一带一路”战略将会缓解重工业的产能过剩和东部沿海与西部地区经济发展不平衡的两个问题。通过出口建筑、材料、设备等基础建设相关行业的劳动、知识和自主研发技术，“一带一路”战略将有助于化解产能过剩并提升中国西部地区经济产值和繁荣度。

上海仍是2017年上半年亚洲第三大的物业投资市场，迄今为止中国最大的物业投资市场。上海上半年完成物业总交易额为64亿美元，是北京交易额25亿美元的2.6倍，是广州交易额12亿美元的5.2倍。

NB 2017年第二季度RCA报告

来源: RCA, 高力国际

第二季度上海办公市场依然活跃，特别是国内的投资机构，共完成了七宗以办公或以办公为主的综合体项目的大宗交易，金额高达约24亿美元。

高力国际中国区资本市场及投资服务主管及执行董事汪蓓（Betty Wong）表示：

“我们预计上海CBD，DBD和商业园区的办公投资市场在第三季度会依然活跃，潜在的积极买家将包括了人民币基金，本地资产管理公司和资本已准备好的外国机构。”

成都作为四川省省会，是中国西部最富裕的地区。我们观察到了中欧铁路运输产业给成都工业物业投资市场带来的机遇，特别是在成都的国际铁路港的范围内。目前，通过中国 - 欧洲的铁路的货运所需时间大约是类似海上运输的一半左右，但费用则约相当于空运费用的一半。此外，成都国际铁路港于2017年4月划入为中国（四川）试点自由贸易区的范围内，亦将成为“一带一路”战略的重要支撑部分。自成立以来，已有71家公司进入自由贸易区，注册资本总计20.5亿元人民币（2.98亿美元）。

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