重要性决定远景：棚改承担经济和民生使命

8月4日，国务院印发了《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，继之前的棚改定向微刺激以及住宅金融事业部的成立后，再次对棚改工作进行加码。《通知》要求2014年计划改造470万户以上，并提前谋划2015-2017年棚户区改造工作。

棚改是共赢的民生工程，李克强总理对棚改的支持不言而喻。李克强在今年6月18日面向英国智库演讲时说，中国还有1亿人在城市的棚户区里生活，各位可能不少人去过中国，但是我敢说你们中很少人去过中国的棚户区。我多次去过那里，不遮雨、不挡风、不抗冻，甚至人们到了寒冬时候要穿上棉衣、戴上棉帽，加上几层棉被才能入睡。李克强表示，解决这些人的生存和发展问题，是我们的当务之急。

在当前经济发展的状况下，棚改不仅仅是民生工程，还充当了拉动经济发展的新手段。

贵州社科院城市经济研究所所长胡晓登认为，在目前工业产能过剩比较严重的情况下，经济要保持平稳发展，必须要有新的投资领域，既不会带来产能过剩，又能消化部分过剩产能，还能满足老百姓的需求。棚改就是很好的投资领域。

不少市场人士认为，棚改加速成为中国经济的新亮点，将在很大程度上对冲楼市下滑对经济带来的负面影响。

国家信息中心的一份报告指出，加大对棚户区的改造力度，将使棚户区改造投资对房地产投资的拉动增加2.29个百分点，对固定资产投资的拉动增加0.43个百分点，对GDP的拉动增加0.21个百分点。

具体到城市，据西安市有关负责人介绍，五年多来，全市改造累计完成投资165亿元，带动全社会经济总产出增加343亿元，占到同期全市生产总值增量的20.11%。

政府大力度支持棚改

棚户区改造目标能否顺利完成，土地供应、资金问题是关键因素。

住房和城乡建设部副部长齐骥表示，《通知》提出了明确编制用地供应计划的责任主体、实行宗地预安排制度并落实到具体地块、确定供应宗地的开发强度和配建条件等多方面的措施。例如，地方各级住房城乡建设、国土资源部门要共同商定棚户区改造用地年度供应计划，并根据用地年度供应计划实行宗地供应预安排，将棚户区改造和配套设施年度建设任务落实到地块。

在棚改的资金方面，齐骥称，未来将在落实财税支持政策的同时，继续加大金融债券支持力度。国家开发银行已成立住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。鼓励商业银行等金融机构按照风险可控、商业可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造项目。同时还将推进企业债券等对棚改进行支持。

据悉，国家开发银行已经从央行获得3年期1万亿元的抵押补充贷款（PSL），其2014年的资金利率定为4.5%。国开行利用这笔PSL做棚户区改造专项贷款所设的贷款利率，则为棚改贷款项目相应期限的央行贷款基准利率。按照央行要求，该笔贷款期限3年，采取“一次到账、按年支取”方式，利率每年调整一次。

由于国开行棚改项目贷款多为中长期，因此棚改贷款利率大多集中在中长期基准利率。根据央行公布的8月份贷款基准利率显示，一至三年期贷款基准利率为6.15%，三至五年期为6.40%，而五年以上的贷款基准利率则为6.55%。国开行统计数据显示，今年上半年国开行新增承诺棚改贷款6760亿元，是去年同期的18倍；发放2195亿元，惠及棚户区居民213万户。2013年国家开发银行发放棚户区改造贷款1628亿元。

未来五年，中央财政将继续加大对棚户区改造的支持力度，落实税费优惠政策，降低棚户区改造成本。财政部日前发布的消息显示，截至6月底，中央财政已下达2014年城乡保障性安居工程补助资金共2198.20亿元。其中，用于棚户区改造支出419.61亿元，同比增长148.1%。

1000万户、2.5万亿元人民币。这是2013年7月，国务院在《关于加快棚户区改造工作的意见》中提出的2013年至2017年棚户区改造目标和大致所需的资金额。2014年全国两会期间，住建部曾透露，今年棚改预计需投资超过1万亿元。

除去各级政府的财政支出，60%以上的棚改项目资金将由国开行承担。然而在棚改账本中，剩下的资金缺口，究竟要靠什么来撬动？

住建部总经济师冯俊此前在国新办新闻发布会上表示，加大各级财政的支持力度、金融支持，鼓励吸引民间资本是未来棚改资金来源的重要方面。有媒体报道，日前西安的一部分棚改资金也通过“招商”方式解决了。西安市将市管7个棚改项目和各区自行改造的13个棚改项目面向社会招商，开发商负责拆迁和安置，腾迁出来的剩余土地用于商业开发。通过这种方法，20个棚改项目共吸引资金191亿元。

房企是否垂涎棚改“蛋糕”？

开发商参与棚改能拿到低息贷款

房产业资深人士表示，国内房企融资成本非常高，很多房地产企业资金杠杆很高，而且无法降下来。目前大部分房地产公司通过信托渠道来融资，而信托融资的成本都是在10%以上，极大地侵蚀了房地产企业的利润空间。

由于政府对棚改的大力支持，参与到其中的开发商可享受低成本融资。任志强坦言，棚改其实是对房地产开发商最有益处，开发商可以借机拿到低息贷款，并且资金回笼快。

参与棚改的房企能享受到低融资成本，并不只体现在直接贷款上。新湖中宝近日发布公告称,公司非公开发行股票申请获得中国证监会审核通过。这是在A股房地产上市公司再融资暂停3年多后,第一家公布非公开增发预案的房企。新湖中宝本次拟非公开发行募集资金总额不超过55亿元,主要用于上海两大棚改区改造项目。分析人士认为,今年以来棚改政策频出利好,为新湖中宝的定增预案提供了政策优势。

开发商能获取优质土地

兴业银行首席经济学家鲁政委曾指出，“与保障房基本不赚钱相比，棚户区往往是处于城市中心区的老旧房屋，地段很好，拆完重建土地增值明显，商业开发价值大，往往更容易吸引非政府资金参加，也容易更快速地启动。”

棚户区一般位于城市次中心位置，很少位于特别偏远的地方，其地段优质对开发商有很大的吸引力。众所周知，商业地产最为觊觎城市的核心区空间。此外，棚户区的地段开发成住宅项目也有很大盈利空间。棚户区往往是平房，建筑容积率一般都没有超过1倍。开发商每重建一个棚户区，都可以营造更多的商品住房增量，通过销售增量住房来营造利润空间。

尽管政策力度持续升温，但棚改上半年进展并不“给力”。权威材料称，部分省（区、市）棚户改造上半年开工率、基本建成量较低。2014年1~5月，林区棚户区开工率不足20%，国有工矿、垦区棚户区改造开工率也仅有30%。

开发商的疑虑之一：拆迁恶梦

一些开发商已积极介入棚户区的开发，但也有不少开发商仍在观望。有业内人士称，棚改本身是微利工程，且前期商业价值较大的区域基本已经完成，剩下的都是“硬骨头”。

“开发商不愿意开发棚户区，关键怕拆迁。”一家知名开发商内部人士表示，棚户区人口密度太大了，一户挨着一户，这些居民的拆迁安置成了最棘手的问题。有的“钉子户”经常“狮子大开口”，开发商拿他们没办法，这影响了开发商对棚户区开发的兴趣。

首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池分析表示，一般现在做棚户区的都是国企，时间耗不起，也拆不动，北京东城区一个項目已经运行多年迟迟不能开动，核心区的改造太难。

开发商的疑虑之二：楼市成交低迷

据国家统计局最新发布的房地产数据显示，1-7月商品房销售面积5.6亿㎡，同比回落7.6%；销售金额3.6万亿元，较上年下降8.2%；7月末，商品房待售面积5.5亿㎡，比6月末增加802万㎡，其中住宅待售面积增加541万㎡。上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，由于去年企业拿地热情高涨，新开工面积增多带来了供应量过剩，而今年市场成交持续低迷，导致各城市房地产市场库存量过大。

在这样的背景下，房企拿地意愿下降，开工动力不足，而且参与棚改项目前期要占据很多资金，开发商自然参与情绪不高。

不过有地方政府人士却表示，开发商对棚户区改造的观望只是暂时的，不少开发商想通过这种方式，来给政府多要点政策。棚户区的地块毕竟非常好，开发潜力非常大，开发商心里最清楚。

棚改概念股能否狂欢

国家信息中心经济预测部副主任祝宝良表示，“如果棚改启动起来，会带动起钢材、建材等上下游产业。”

目前来看，“棚改”政策的利好传导至企业业绩尚需时日，但先知先觉的“聪明钱”很有可能抢先进相关板块个股。分析人士普遍表示，未来包括棚户改造在内的新型城镇化建设将继续发挥托底经济的作用，城镇化带来的主题投资机会将贯穿全年。

在当前经济发展的状况下，棚改不仅仅是民生工程，还充当了拉动经济发展的新手段。

有分析师称，除了房地产产业链的相关板块外，棚户改造还可能牵涉到的公用事业及大消费板块，甚至家电等行业需求都有望出现井喷。但具体到个股，更受益的公司主要是实力较强的本地区域性公司与全国龙头类公司。

不少市场人士认为，棚改加速成为中国经济的新亮点，将在很大程度上对冲楼市下滑对经济带来的负面影响。

东莞证券策略分析师费小平对金融界网站记者表示，棚改启动对资本市场影响更多的是建筑、建材类的股票，而家电等消费类由于行业整体平稳略弱的局势未明显好转，此类股票影响有限。不过他对于整体的棚改概念股表述比较谨慎，认为还要再观察国家后续政策的出台和棚改具体的实施情况。

金融界网站记者连线华安证券建材行业分析师宫模恒，他并未对建材行业表示出乐观预期。宫模恒称，建材行业主要还是受到宏观经济和基建、房产开发的影响，目前来看，行业整体未见有明显好转。

但是因为参与棚改，券商们还是分别给予北京城建积极的评价，被认为是棚改新政最受益。

金融界网站记者整理相关受益个股供投资者参考。

 

受益股

所处行业

备注

北京城建

房地产

京内优势+棚改新政+一二级联动=稳健增长。公司将显著受益于棚户区改造新政，公司项目储备集中在北京，抗下行风险能力高过其余公司。

中粮地产

房地产

公司目前有3个城市更新项目，其中宝安25区、22区继续推进拆迁谈判及审批工作。

金隅股份

房地产

由于今年自住型商品房的推出，预计贡献销售收入亿元，外加保障房销售，预计预售收入仍将有30%的增长。

长春经开

房地产

公司有四大主业，包括热力产业，城市基础工程承建产业，以会展业为主的现代服务业，及以一级土地委托开发为依托，一二级开发联动的房地产业。其中房地产业务为以政府补偿金为营业外收入的土地委托开发。

中天城投

房地产

预计未来贵阳超级大盘地产项目将明显减少，土地出让将逐渐小型化。由于公司在贵阳仍拥有数个大盘，未来方舟和国际金融中心拿地已基本完成，其能够支撑公司未来数年的增长。

天房发展

房地产

公司房地产业务全部集中在天津，涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。

廊坊发展

房地产

公司未来致力于商业地产的运营，加大对商业地产运营的投入，打造商业地产运营体系，目前已完成未来经营规划，并已开始实施。

华夏幸福

房地产公司主营业务为通过与政府签订园区整体的排他性协议，为政府提供工业园区的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化服务企业。

珠江实业

房地产公司主要从事房地产开发、投资以及物业租赁和管理等业务，公司是广州市首家房地产上市企业，项目主要分布在广州和长沙，公司经营规模相对较小，实际控制人为广州国资委背景。

南通科技

房地产

公司确立了以机床、房地产、风险投资“两业一平台”的发展战略，机床与房地产是公司两大收入主要构成部分；机床业务是公司确定的中长期主要业务领域，而房地产业务是公司近期的主要利润来源。

云南城投

房地产公司目前主要业务分为三类，分别是一级土地开发，商品房二级开发以及城中村改造。

福星股份

房地产积极参与武汉城中村改造。

北新建材

建材

龙骨业务有望快速增长，石膏板业务仍具发展空间。

海螺水泥

水泥棚户区改造提速将带动水泥需求的大幅增长。

纳川股份

水泥棚户区改造提速将带动水泥需求的大幅增长。

华新水泥

水泥棚户区改造提速将带动水泥需求的大幅增长。

开尔新材

非金属类建材脱硝业务持续高增，搪瓷幕墙或为新亮点。

嘉寓股份

非金属类建材

门窗行业发展迎新机遇， 北京将从2015年开始强制推行门窗新的节能标准，有助于区域内门窗市场集中度的进一步提升。

华帝股份

家电棚户区改造对燃气灶和抽油烟机普及有积极的作用。

老板电器

家电行业龙头。棚户区改造对燃气灶和抽油烟机普及有积极的作用。

山推股份

工程机械工程机械将直接受益棚改。

徐工机械

工程机械工程机械将直接受益棚改。

中联重科

工程机械行业龙头。 工程机械将直接受益棚改。

三一重工

工程机械行业龙头。 工程机械将直接受益棚改。

 

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透视棚改:能否让资本市场狂欢?金融界财经频道 2014-08-19