物业服务合同的效力问题是处理物业服务合同纠纷的前置性问题，是法院依法应当主动审查的内容。审判实践中，业主作为拒交物业费的抗辩，多有对合同效力提出异议，主张合同无效或者应当被撤销。

如果业主提交了一定的证据证明物业服务合同效力确实存在重大瑕疵，很有可能被认定为无效合同，给付物业费的诉讼应当中止审理。

以上内容摘自《北京市第二中级法院关于物业服务合同纠纷案件审判实务问题的调研报告》，由此可见物业服务合同，是物业公司收缴物业费的法律依据，如果业委会图省事未召开业主大会，未经半数以上业主同意，就擅自与物业企业签订物业服务合同，因违反有关法规硬性规定成为无效合同。为日后物业企业追缴业主欠费埋下了巨大的隐患。

北京市人民政府令《北京市物业管理办法》第六条中明确规定：业主在物业管理活动中，享有参加业主大会，行使投票的权利。第十一条中明确规定：选聘解聘物业服务企业由业主共同决定。第四十五条中明确指出：本办法所称由业主共同决定，是指业主大会的决定。

《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》中第四十二条中明确规定：《北京市物业管理办法》第十一条规定由业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使。

综上所述物业服务企业在与业委会签订服务合同之前，一定要确认小区是否召开了业主大会，是否有业主大会招聘物业企业的决议。确认无误之后在与业委会签署的服务合同才是有效的合同。在这个环节上万万不可粗心大意，以免招致今后巨大的隐患。

合同被确认无效后，物业管理企业已提供服务的，可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。

扩展阅读：已经靠边站的法律 何时才能王者归来

未召开业主大会 服务合同被判无效

物业服务合同的效力，在无效情况下如何处理？