“无股操盘”遭遇队友资金断链 滨江房产集团代建毁誉之旅

法式风格的紫金府产权证风波后业主挂起了维护权利的标语

以代建著称的杭州滨江房产集团有限公司（以下简称“滨江集团”），险些在第一个代建项目上栽跟头。

滨江·紫金府楼盘位于杭州市西湖区古墩路，离城西银泰城和浙江大学紫金港校区较近。

2010年，佑康置地有限公司（杭州佑康食品集团有限公司子公司）以13.3亿元总价，15953元/平方米的单价拿下该项目地块，占地3.97万平方米，是当年申花板块的单价地王。

2012年11月2日，滨江房产发布公告称，公司全资子公司杭州滨江房产建设管理有限公司(以下简称“滨江建设管理公司”)于日前与杭州佑康置地有限公司（以下简称“佑康置地”）、杭州佑康紫金港置业有限公司(以下简称“佑康紫金港置业”)签订《房地产项目委托开发管理合同书》，滨江建设管理公司接受委托方的委托负责项目的开发管理。委托方向滨江建设管理公司支付的管理费预估为10500万元，委托方与公司不存在关联关系。

这是滨江第一个代建项目。彼时,正是房地产代建业务在全国兴起之时。

杭州市房管局市场处工作人员给中国房地产报记者提供的该项目的销售备案数据显示，项目已基本售罄，商贸、住宅合计网签646套，网签金额21.472亿元。

这段好姻缘让人没想到的是，买房人、代建方、委托方都困在了土地抵押上。时至今日，滨江紫金府项目因上述开发企业的母公司杭州佑康食品集团有限公司（以下简称“佑康集团”）的资金危机，无力偿还银行的土地抵押贷款，土地无法解押，不能办理产权证。

这一局面，让600多户奔着滨江集团和“学区房”名号而来的业主陷入困顿。不能办理产权证，意味着“学区房”成为泡影。

业主集体维权、信访、求助媒体，直至走上司法途径，欲极力维护自身利益，却无结果。

据媒体报道，输出品牌、管理的滨江集团并未获得1.05亿元代建费，而是在2015年10月22日获得总建筑面积1353.56平方米的剩余房源打包转让。对于代建费的回笼情况，滨江集团并未回应中国房地产报记者的采访求证。

这样的结果，让原本以品牌信誉为该项目背书的滨江集团遭遇业主质疑，“应付连带责任”。

对此，滨江集团在5月16日给中国房地产报记者的书面回复中并不认同这种质疑：“所谓代建，在我集团内部完整称为‘房地产委托开发管理’，指我司受投资方委托，代为实施房地产项目的开发管理，投资方投入资金，受托方实施具体管理工作。代建项目在滨江项目体系中是一视同仁的，依托我司成熟的开发体系以及对产品品质的严格要求，紫金府项目在建筑品质、园林绿化、物业服务等各方面均很好地达到了滨江水准。”

“紫金府项目虽然冠名了滨江的品牌，但是我司在销售合同、宣传资料中均明确提示了消费者项目的投资方、销售方不是我公司，而是‘杭州佑康紫金港置业有限公司’，不存在误导。”

滨江紫金府项目的一波三折，让滨江集团调整了地产项目的获取思路，“未来更多的将是以合作开发为主，代建项目的比重会逐渐降低”。

夜幕下的紫金府因为产权纠纷，入住的业主还很少

在杭州乃至浙江，滨江集团与绿城开发的地产项目，是品质的象征，大受市场认可。

就是青睐这种看得见摸得着的口碑与品质，2014年底，王先生高兴地买了一套传说中的滨江房产的房子，万万没有料到的是，他平静的世界从此被打破，维权、等待、诉诸法律贯穿着他的生活，身心俱疲。

难堪的是，和他一道参与维权的业主多数已不抱希望，面对中国房地产报记者采访，他还残存些许的期望。

他说：“从踏进紫金府销售中心的那时起，就注定了这段购房经历不太平静。回想起买房时候的经过历历在目：楼盘名字是滨江的，建设单位是滨江的，销售单位是滨江的，物业管理也是滨江的。从买房到签订合同再到最后付款，唯一发现不理解的地方就是：盖的章怎么是佑康置业？当时滨江销售员也口头回应，一般房地产项目都是针对一个项目成立一个子公司的，这会让你认为：这就是滨江集团针对紫金府项目成立的子公司。我就是这么冲着滨江一头栽了进去，怪谁呢？只能怪自己。”

据他回忆，2015年底，佑康集团陷入财务危机，用紫金府项目的土地证做了二次抵押，土地抵押贷款还不上了。

“我们的土地证被扣留在银行无法解押。所有业主的房产证均无法办理，落户和上学瞬间都成了泡影，直到此时我们才知道滨江紫金府这个项目与滨江关系不大，佑康是开发商。”他说。

彼时，包括王先生在内的业主就产权证和“学区房”问题开始进行奔走协调。

“开始尝试与佑康集团、滨江集团交涉，但是多次尝试均得不到回应。无奈之下，只能选择2016年4月30日收房的时候集体拒收。终于滨江集团和佑康集团同意和我们见面，并向媒体保证学区不会有问题，三证也会在7月30日之前想办法解决。”说起当时的遭遇郑先生一脸苦笑。

转眼间7月30日到了，不仅承诺没有兑现，而且佑康集团和滨江集团再没有就业主关心的问题给出任何说法。

等待上学的家长们依然无法报名上学，西湖区教育局给出的答复是“只要证办出来，上学没有问题”。

郑先生的情况相对幸运，虽然买的房子无法让小孩正常入学，但可以依托他家人的户籍就近上学，其他业主则没有这么幸运，600多户业主多数选择了走司法途径，维护自己合法权益。

目前的现实是，佑康集团已经无力回天，面对业主的质询就是“承认违约，自己已经无力解决，会向政府求助。但是一旦涉及具体有什么解决方案，找政府哪个部门协调等信息，一概守口如瓶，能拖就拖。”郑先生说。

滨江集团亦是此次事件受损方，态度自然是要维护自身利益。“我们本意是去寻求帮助的，但是滨江集团的态度强硬。认为自己和杭州佑康集团之间只是代建关系，对于我们遇到的问题，和他们完全没有关系，他们能做的已经全做。”郑先生说起交涉的经历很是无奈。

对于滨江集团的说辞，王先生和多数业主并不认同：“滨江集团用其品牌在给这个项目做背书。我们冲着滨江才买的房子，现在出了问题，寻求滨江的帮助，滨江则用代建关系来推脱。”

据业主介绍，2015年底，佑康发生财务危机，银行发现佑康还款履约能力出现问题，此时佑康手里还握有价值两个多亿的商铺排屋在手。

“按照正常情况，这部分（资产）应该被银行封存。处理后获得相应价值解除土地抵押，但是这样做滨江会亏钱。于是几乎在一夜之间，佑康手里的这些资产作为工程款低价转手给了滨江，直接导致最后银行无法解除土地抵押。”多数业主对此耿耿于怀。

媒体报道称，在2015年10月22日，佑康将剩余全部房源，涉及总建筑面积1353.46平方米一次性打包转让给滨江集团，侧面证实了业主的说法。

2017年5月8日~9日，中国房地产报记者在滨江紫金府项目看到，整个小区由高层公寓和别墅洋房组成，多数业主未入住，仅有部分高层业主在装修或已入住。

说起目前的情况，多数业主摇头不愿多谈，表示对维权已失去信心，希冀通过法律途径能有所突破。

2010年3月25日，佑康置地拍下杭政储出(2010)18号地块，西至古墩路，北至方家北路。土地面积39699平方米，容积率2.1，总成交价13.3亿元，折合楼面价15953元/平方米，是当时申花板块楼面价的第二高地块，仅次于九龙仓同日竞得的文晖地块，楼面地价为24621元/平方米。

佑康置地在拿得该地块一年多后，正式命名为紫金府，并将紫金府定位为法式建筑，规划建设为高档别墅类洋房和高层产品，但是迟迟没有开发。

2012年12月2日，滨江集团发布公告表示，公司全资子公司杭州滨江房产建设管理有限公司与杭州佑康置地有限公司、杭州佑康紫金港置业有限公司签下代建协议，代建费为1.05亿元，项目土地面积为3.97万平方米。所涉及项目即此前佑康置地揽下的申花板块“地王”项目。

根据合同约定，滨江建设管理公司负责项目的整体开发管理，包括项目整体定位、规划设计调整及相应的报建审批、工程管理、成本管理、项目销售、竣工验收和交付、前期物业咨询、档案管理等全过程的项目开发管理。

而委托方作为项目的开发建设单位，负责筹措项目开发建设所需的全部资金，按项目进度及时核拨建设资金，并按时支付合同约定的各项费用。

据杭州市房管局给中国房地产报记者提供的数据显示，紫金府项目均已销售完毕。

在同年，项目委托方与平安银行签订土地开发合同，对上述地块进行开发建设，与此同时合同约定土地不得进行二次抵押。

2013年，项目公司委托方私下跟工商银行签订贷款协议进行土地二次抵押。

据相关资料，滨江·紫金府的土地抵押分为两大部分，涉及平安银行股份有限公司杭州分公司的3.9亿元和中航信托股份有限公司的6.5亿元。其中的6.5亿元中包含了工商银行武林支行的3亿元人民币欠款。

中国房地产报记者分别致电平安银行宝善支行及工商银行杭州武林支行，被告知平安银行的贷款属于项目土地抵押贷款，工商银行武林支行贷款属于佑康集团层面业务贷款附带紫金府项目土地抵押（二次抵押），目前均未解押，等待佑康集团资产清算。

2014年，该项目取得预售许可证，2015年，滨江集团旗下公司将1353.46平方米剩余未售面积纳入囊中。

2016年，业主在约定交房日期过后，发现无法办理房产证，遂开始维护权利。

滨江集团代建业务始于2011年滨江集团成立杭州滨江房产建设管理有限公司，至今已获得多个项目的代建开发权。

2014年，滨江集团董秘李渊在接受中国房地产报记者采访时表示，“前几年房地产市场黄金时期，一些非本专业的企业也进入了房地产市场。而今随着市场越来越专业化，且市场处于下行期，有些企业找到滨江希望给它们做代建。而滨江利用专业的销售优势、品牌优势和管理优势承接代建业务，相当于无股操盘。同时，对方在采购上还可以享受滨江的采购系统。”

彼时，李渊透露：“我们的目标是到2017年，实现代建项目销售额百亿元。”

李渊称：“对项目和企业的筛选很重要。首先对方要有充足的资金实力，尤其是在市场不好、回款难的情况下，不至于令项目成为烂尾楼，影响滨江品牌。其次，对方与我们的价值观要一样，要认可我们的产品定位、经营思路。还要看项目有无盈利性，如果是偏差较大的项目或地王项目，即便成本控制再好也难以迎合市场，风险就会很大。”这些都是在承接代建项目之前就要考察好的事项。

对于代建项目的利润率，李渊曾透露，按照项目销售100亿元，滨江集团能拿到7%左右，获得约7亿元的收入。管理费一部分根据工程进度走，一部分根据销售进度走。“对于我们而言，只是投入了人力，扣除税费后，剩下的都是利润，毛利润很高。”在规模与盈利的权衡上，滨江集团无疑更看重盈利性。

2015年6月16日，滨江集团负责人戚金兴就明确表示，接下来，除了积极拿地之外，滨江房产还将通过加强合作和代建来增加自身的库存量，以保证每年150亿元的销售量。其中，代建将会占据滨江房产的业务量的三分之一。

由此，滨江集团形成了“自建+代建+合作”的业务模式。

当时，代建业务前景还未被业界看好，有业内人士指出代建给企业带来的“利”显而易见。无需在土地市场血拼，也能有效减少企业资金的沉淀，而且利润率相当诱人。有业内人士披露，绿城的代建业务毛利率可达60%，净利润率可达30%，这较目前房地产行业平均利润率接近个位数的现实优势明显。

弊则是，代建产品质量和品质甚至项目后续运营，都将受到委托方、市场、消费者多重检验和评估，一旦出现问题，对企业的负面影响会比传统开发更大。

滨江集团代建的第一个滨江紫金府项目就印证了“弊”，委托方出现了资金问题，这让滨江集团始料未及。

虽然滨江集团采取紧急措施，将该项目未销售的住宅商铺收归囊中，但是对其后续代建项目警示深刻。

滨江集团在给中国房地产报记者的书面采访回复中也对此有所回应，表示：“紫金府项目问题归根到底是投资方本身资金链断裂问题。对我公司也提出警示，在未来我司将更加严格地审查投资方资金实力，慎重选择代建合作方。”

在滨江紫金府项目出现资金问题后，“加强了对委托代建方的项目公司的财务监管，防止再出现类似的情况。”据接近滨江集团的消息人士向中国房地产报记者透露。

对于业主普遍关心的销售资金监管问题，滨江集团表示：“作为受托管理方，滨江无权干涉投资方的财务管理和资金调度。如果投资方无法提供资金确保项目顺利开发的，投资方应当承担责任”。

紫金府项目的财务问题对项目顺利开发造成了实质影响，为保证项目顺利完工和交付，滨江集团多方努力和协调，从而确保项目能够正常完工并实现顺利交付，紫金府项目才没有成为“烂尾楼盘”。

据滨江集团2016年年报显示，2016年，滨江集团公司销售额录得366.8亿元，合作项目达到了14个，为历史之最。在2016 年合作开发中的管理输出和品牌输出，获得累计超过12亿元的项目管理服务费，约占总销售额的3.27%。

对于未来代建业务在滨江集团发展战略中的比重问题，以及2017年100亿元的销售目标问题，滨江集团在给中国房地产报记者回复中表示：“随着我公司进军全国一线城市，以杭州、上海、深圳为点，长三角富裕城市为面的‘三点一面’战略布局的提出，项目获得的思路与过去相比也已进行了调整。未来更多的将是以合作开发为主，代建项目的比重会逐渐降低。”

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