北京1200公倾住宅供地指标分解 东城零供地，大兴、丰台、通州成重点区域

北京住宅土地供应将打破僵局？

就在一个多月前，也就是4月7日，北京市政府批准《北京市2017～2021年及2017年度住宅用地供应计划》。北京计划今后5年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。2017年全市计划供应住宅用地1200公顷，保障30万套住房建设需求。包括产权类住房25万套，租赁住房5万套。

北京供地计划已多年未完成，以往的完成率徘徊在50%左右。进入2016年完成情况更不理想，全市国有建设用地计划供应总量4100公顷，住宅用地1200公顷。

2017年北京土地市场似乎将发生重大变化，一是，2月底，一部《北京市2017年国有建设用地供应计划》已在北京市政府常务会议上审议通过。其中，当时披露的今年计划供地量仅为610公顷，由610公倾调整为1200公顷。二是，这一计划带着“切实落地”执行的意味。

一个值得注意的问题是，北京倍增版的供地计划将如何推进与落实？这些土地将来自哪里？

4月1日，住建部和国土资源部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，明确要求消化周期在12个月以内的城市要增加或明显增加住房用地供应。

从4月开始，北京市加快了土地供应节奏和增加土地有效供应。截至5月12日，北京经营性土地招拍挂面积近265公顷（不包括集体土地面积）。

中国房地产报记者根据北京市规划国土委官网数据统计得出，第一季度经营性土地供应面积为139.34公顷，4月份经营性土地供应面积为102.9公顷。可以看出，4月份一个月的土地供应接近了前3个月的总量。

另外，中国房地产报记者统计北京市国土资源局官网数据得出，截至5月12日，土地招拍挂项目38宗土地，棚改项目2宗土地。根据土地市场公告显示，大部分土地供应集中在大兴、通州、丰台、朝阳、密云、房山、顺义、门头沟、通州等区域。

“供地的来源主要是地方政府的土地储备，当然从实际情况看，类似农村建设用地转性、土地新开垦和平整项目等都是主要渠道，也即形成新增建设用地项目。同时存量用地的开发也是一种，这包括旧城改造用地和其他物业类似的用地如工业用地等。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

北京市国土局相关部门负责人发给中国房地产报记者的一份关于北京市2017年度住宅用地供应计划部分指标分解文件显示，今年土地供应主要集中在通州、朝阳、大兴、昌平、丰台等地区。

上述文件指出，“中心城区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20% ,中心城区以外的平原地区土地供应量不低于全市土地供应总量的65%,生态涵养区土地供应量不高于15%。其中，城市副中心、新城、“三城一区”等范围内土地供应量占土地供应总量的70%以上。”

一位业内人士强调，北京打造首都都市圈，会把市场焦点放在通州副中心以及大兴等地区，后续也会有类似土地开发侧重点的变化。而类似北京北部区域市场相对来说会有一定的利空影响，毕竟投资重心或不在此类区域。从后续市场发展角度来看，郊区用地会继续增加。不过，一个需要考虑的现实情况是，商业办公项目的用地会有所压缩。

此外，上述文件对2017年住房用地也进行了分类，其中产权类住房用地占81.1%，租赁住房用地占18.9%。

不过，未来租赁类用地比例有所提高，新建住房中产权类约占70%,租赁类约占30%。产权类住房中,商品住房约占70%,其中自住型商品住房、中小套型商品住房约占商品住房的70%,并安排30%的自住型商品住房面向非京籍家庭销售。

从今年4月表现来看，北京市规划国土委明显在加快土地供应节奏。多位业内人士认为，从实际情况看，类似北京市场土地市场其实还是有充足用地的。

据权威数据显示，北京市一季度已供应经营性用地约230公顷。其中，商品住宅供地161公顷，是去年同期的6.2倍，是去年全年商品住宅实际供地量的1.5倍。

不过，具体计划还是存在一定差距。中国房地产报记者了解到，2017年北京市计划供应住宅用地1200公顷,包括国有建设用地1000公顷、集体建设用地200公顷。上述指标分解文件显示，北京市各个区域总共能分解930公顷土地（不含集体土地建租赁房用地）。其中，集体土地建租赁房用地为200公顷，两者土地面积加起来为1130公顷，和北京市全年实现1200公顷计划存在一定距离。

事实上，从北京市规划国土委官网土地招拍挂的节奏来看，将近5月中旬已经成交近265公顷（不包括集体土地面积），4月份经营性土地供应面积为102.9公顷，倘若今年剩余8个月时间，均按照每个月100公顷的高强度供应计划来算，才能勉强实现1000公顷的目标。

一个值得注意的事实是，从以往来说，一般土地实际供应量均少于计划供应量。

据官方披露的数据统计显示，2012年，北京市国有建设用地供应计划中，住宅计划供应量为1700公顷，实际供应量1168公顷，完成率68.71%；2013年北京市国有建设用地供应计划中，住宅计划供应量为1650公顷，实际供应量1783公顷，完成率108.06%；2014年北京市国有建设用地供应计划中，住宅计划供应量为1650公顷，实际供应量1195公顷，完成率72.42%；2015年北京市国有建设用地供应计划中，住宅计划供应量为1200公顷，实际供应量877公顷，完成率73.08%；2016年北京市国有建设用地供应计划中，住宅计划供应量为1200公顷，实际供应量469公顷，完成率39.08%。

值得注意的是，从2013年开始，北京商品住宅用地实际供应量呈递减趋势，2016年住宅供应量最少。

2016年，北京公开土地市场共实现土地成交44宗(含3宗棚户区改造)，相比去年减少66宗，创造了2004年北京土地市场实施“招拍挂”之后的新低。

“2013年房地产企业形成了回归一二线城市的共识，但也就是从2013年开始，一二线城市住宅用地供应逐年下降，去年开始的调控就是在这种供求失衡的矛盾不断加剧的背景下产生的。”新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷告诉中国房地产报记者。

“到目前为止，一二线城市的土地供应依然没有明显增加，未来一二线城市能否真正增加土地供应并恢复到2013年的水平、保持市场的供求基本平衡仍是未知数。”欧阳捷强调。

总之，北京市实现2017年的土地住宅供应目标有待最终的结果给出答案。

好消息~

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