文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 盘和林
靓丽销售数据背后，房地产发展的逻辑已经悄然改变，并不是那个“钱多人傻速来”的市场，之前只要能拿到地“种”房子就能赚得盆满钵满的时代已经过去了。今后，随着产业集中度的加剧，市场优胜劣汰机制会更加明显。
日前，中原地产研究中心统计数据显示，截止到目前，公布前6月销售业绩的房企合计31家，这31家销售金额达到了25031亿，同比上涨幅度高达36.2%。其中，部分房企销售额涨幅惊人。中国金茂前6月销售额为717.62亿元，同比上涨197.7%；奥园地产前6月销售额为402.9亿元，同比上涨143%；花样年前6月销售额为113.07亿元，同比上涨123%。
在这些靓丽的数据背后，是否意味着房地产市场遍地黄金，依然是一个“钱多、人傻、速来”的繁荣市场？是否意味着房企业绩会继续一路凯歌呢？
随着近几年地价的飙升，再加上各地调控楼市政策越来越严，房地产企业的利润空间受到了很大程度的挤压。中国指数研究院发布2018年上半年300城市土地市场成交数据显示，上半年全国300城市土地出让金总额为19513亿元，同比增加27%。而房价方面，全国300个城市成交楼面均价为2690元/平方米，同比增加10%。土地出让金总额快速增长与房价较小幅度的变化是当前房市的现状。
而面对地价高涨，房价趋稳的局面，各大房企陆续采用高负债+高周转的模式以价换量，通过流量和杠杆来赚取利益。但如此一来，大型房企利用成熟的高周转模式实现快速的销售回款，再借助较好的市场信用以及充足的抵押品可较为轻松的获得贷款以维持其高负债的运营现状，而不具备这些优势的中小企业则会渐渐退出市场舞台。
实际上，大房企的销售金额大幅上涨的同时，中小房企日子却越来越艰难，行业分化在加剧。换句话来说，房地产市场即便遍地黄金，但对中小房企而言，也不意味着“钱多人傻速来”。
数据显示，2018年上半年，虽然TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%，但行业集中度达到历史最高。其中TOP20的门槛上升幅度达到53.7%，而TOP200的门槛则是凄惨的-11.4%。这代表着虽然销售金额增长，但盈利并没有的质得提高，大房企靠流量度日，而小房企只能夹缝中求生存，而结果则是强者更强，弱者更弱，甚至被淘汰。
另外，前半年来看，虽说政策趋严，但各地为了维稳市场，在限购的同时也适度加大预售证的供应量。就6月份来看，郑州、大连、福州、苏州、北京等地供应量环比实现翻番，郑州6月供应量更是环比增幅达225%，高达159万平方米，为近半年最高供应量。一线城市以北京为例，预售证批复放量明显，达到今年上半年供应量的高峰，单月供应面积近60万平方米。可见，出于对经济平稳发展的考虑，政策也会有一定的偏倚，即在下大力气整治投机性买房需求的同时，供给方面选择适度放开，更多的去引导房企产业升级，而不是限制发展。
说到房市供给侧的产业升级，就不得不提此次榜单中的优秀学生“中国金茂”。金茂集团作为方兴地产的项目运营中心主要从事高档商业不动产的持有、运营，致力于在精选地段运营地标性和精品特色的高级酒店、写字楼和商业项目。其专注于打造城市地标和高端产品，并形成了“产品+服务”的多维矩阵，为业绩提升、高速增长和深度布局提供了充足的支撑。
以金茂的定位，产品质量自然不需多提，而在社区配套设施建设和社区管理服务上，金茂同样也做到了行业顶尖。以长沙梅溪湖国际新城为例，金茂凭借强大的资源整合能力，将住宅与周边商业，教育，医疗完美结合，将最初一片葡萄园变成了如今全长沙房价高地和最具活力的城市新中心。这不正与万科所谓的美好生活的服务商不谋而合吗。
窃以为，靓丽销售数据背后，房地产发展的逻辑已经悄然改变，并不是那个“钱多人傻速来”的市场，之前只要能拿到地“种”房子就能赚得盆满钵满的时代已经过去了。今后，随着产业集中度的加剧，市场优胜劣汰机制会更加明显，“弱者恒弱，强者恒强”几乎是每个行业的最终归宿。
与此同时，未来金融去杠杆政策还会继续，房地产去杠杆首当其冲，房企融资环境将进一步趋紧，由此看来，之前房企仅靠房屋销售来维持企业运营必将遭到市场淘汰。在未来，围绕着房屋和居住服务而展开的业务将是新的利润增长点。 在这个意义上而言，今年房企销售业绩猛增3成，也并不意味着房地产行业发展形势一片大好、没有任何隐忧。
(本文作者介绍：浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员)