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房租疯狂：中介抬高租金 长租公寓控制房源
文/刘洋 邱慧 8号楼工作室
7月初， 刘童通过链家地产将自己位于北京东四环朝青商圈珠江罗马家园的一居室重新挂牌出租。租金由每月6800元上涨到7000元，“快得出乎意料，轻松找到了新租客。”
但此后半个月，七八通中介公司的电话打来，一致表示要给她涨租金，希望她毁约。“如果不托管，每月肯定能到7500，托管可以租到7800。”
到了8月中旬，同小区同户型的房租已经涨到了每月8000元。
与刘童相距25公里，位于北五环奥森附近某小区的租客王丽不得不签下一次性上涨700元的隔断间租约。她未来生活的这个隔断间仅有11平米，由每月1850元涨到2550元。王丽心有不满，但并没有任何办法， “中介说即使我不租也没事，很快就会有人来，这房子装修挺好的，北欧风。”
毕业季，以北京为代表的多座城市迎来了租赁市场的传统旺季。7月，有些疯狂。
贝壳研究院Real Data数据显示，北京租赁市场7月成交环比增加19.2%，单平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。
东城区和顺义涨幅甚至超过了10%。
涨幅最高的小区新奥洋房，环比涨幅达到了36.1%。
长租公寓的热辣夏天
疯狂，真实地摆在了王丽面前：2014年从山东来到北京，前后搬了5次家，意识到房租大涨，这真的是第一次。“以前到期就搬了，从来没了解过房租的涨幅”。
“这到底是怎么算的？”
王丽一年一租，由我爱我家托管，和刘童所接中介电话里提及的模式一样——长租公寓。
人民日报曾在2017年年底发问：《租赁市场鼓励政策密集出台 长租公寓的春天来了吗？》
地产商和地产中介入局的长租公寓，改变了以往中国租赁市场以个人出租为主的模式。
我爱我家集团研究院统计数据显示，旗下长租公寓品牌“相寓”达成的租赁交易量环比2017年下半年小幅上涨了0.4%，同比2017年上半年增加了20.7%。
普通租赁业务则环比2017年下半年下降19.6%，同比2017年上半年下降14.2%。
由此可见，北京2018年上半年的长租公寓交易量仍在继续增长，减少的只是居间的、不附带更多后续服务的普通租赁业务。
地产经济学家、方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，现在的租赁方式分为三种，分别是业主自租、二房东形式和房企自持。
“房企自持”即集中式长租公寓，也有一部分是分散性的，经营者会提供管理、改造和服务。另一部分由中介向业主长租，这种形式“实际上就是二房东。”
来自西安的任晓枫感受到的是，“每个房产中介一边在做中介，一边收房子放租。”
她在北京的第一间房子租住在东二环广渠门，40平米左右的一居室，月租金6000元。最近她需要重新租房，所接触的中介都是“二房东”型，北三环安华桥附近的一间老小区两居室，50余平米月租金8000元。相同户型面积的房子，半年前和一年前的成交价基本都在每月6000至6500元左右。
中原地产首席分析师张大伟认为，中介疯抢房源是租金疯狂上涨的最主要原因。在他看来，分散式长租公寓的生命线就是客厅隔断住人，“但这是违法行为”。“如果不违法，资本则根本不可能进入这个市场。没有多一间做差价，这个市场没有任何价值”。
“中介”垄断
数据显示，从2016年到2017年，从链家集团独立出来的“自如”品牌所管理的房源规模从25万间迅猛发展到了50万间。今年6月，自如CEO熊林在接受媒体采访时表示，目前自如管理着北上广深等9座城市的60万间房源。
“自如租房在北京的房屋租赁市场是规模最大、影响最大的。”张大伟说。据其分析，租赁市场已经出现了垄断定价权，“如果都是小公司，小业主，就会互相有竞争，但如果是一个有几十万套房的庞然大物，他就会获得定价权，不仅仅是二手房买卖，租赁也是一样”。
“在资本推动下，以北京为代表的租金快速上涨的现象，的确明显发生了。”他表示，中介不能影响供需结构，但可以利用供需结构谋利。
以往的第三方租赁做的是流量，恨不得租金便宜点好成交，但类似于“自如”这种企业，房租上涨直接就能带来利润，因为它已经控制了房源。
张大伟认为，房企自持的长租公寓定价无法被干预，但“二房东”形式的自持自租的中介租金则需要约束。
争抢房源
无疑，房源，成了中介和相关企业争抢的资源。
任晓枫将北京房租暴涨的文章发给西安的朋友邱文轩，邱文轩也察觉到了西安房屋租赁市场的躁动。“小企业似乎正登陆二线城市抢占先机。”
8月初，他将自己的一套108平米loft出租，最初找的是西安本地一家中介机构，中介向他介绍了一家南京公司。这家公司愿意以月租金2600元的价格签下3年房屋托管合同。但由于该公司在西安没有门店，随后提出让邱文轩以每月2500元的价格帮助再次招租。“他宁愿每个月舍100块钱，也要尽快把这个房子租出去，可能是在抢房源。”邱文轩说。
“昨天看到北京房租暴涨的消息后，感觉我遇到的情况应该就是南京这家企业到二三线城市来抢房源，可能是一个趋势。”
100元的差价并不会让房屋托管企业赔本，“方式很简单，只付一个月房租，跟我签3年合同，把这房子拿走，后面每季度付一次，其实他的资金压力并不大。
合同签3年，每年有10天空房期，3年就有一个月的空房期。给你付的钱也不是租金，而是押金，然后再拿这个房子自己去承租。租出去后靠收服务费赚钱。”
中介告诉邱文轩，南京这家托管公司品牌叫做“左旗”，但并未查询到相关公司信息。邱文轩说，这家公司在西安本地也没有门店网点，而是委托西安的中介给他找房收房。“感觉就是先抢房源。”
资本的冲动
今年1月，自如完成了A轮融资，由华平资本、红杉资本、腾讯3家机构领投，华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投，融资金额为40亿元，创下该领域纪录。根据各家的投资额和占比推算，自如目前的估值约200亿元。
除了自如、蛋壳等平台，亦有无数个不知名的小平台进入长租公寓市场，刘童曾将自己的租房信息挂在58同城，接到的电话中大多是从未听说过的平台名称，比如有和一家知名咖啡连锁品牌重名的公寓租房平台。
资本入局长租公寓，但还没赚钱。
邓浩志说，“目前所有的长租公寓都是不赚钱的，也找不到盈利模式，就像共享单车一样，以为这个是风口，大家都想参与，但怎么赚钱不知道，也找不到盈利方案。”
他分析，目前租金回报率尽管已经涨了一些，北上广深这些在2%左右，“这是什么概念呢，房企的融资成本大概8%到10%，甚至更高。年投入只有2%到3%的回报，但年融资成本要8个点到10个点，收益远远覆盖不了利息，更谈不上超过本金，这个是最大的问题。”
另外，长租公寓属于重资产模式，而房地产项目很贵，造一个房子十几个亿，甚至几十个亿。周转越慢财务成本越高，这也是有问题的。“看不到盈利空间。现在都是一直在亏。”
但连续暴涨的房租对资本有着巨大的诱惑力。
实际上以北京为代表的大城市房租近半年来一直在增长，一位中介员工透露，自去年大兴起火事件后，很多公寓都被拆除了，房源紧缺导致租金普遍上涨。
大兴火灾发生于2017年11月27日，火灾发生后，自如CEO熊林通过微信公众号向自如租客发出通知，“承诺全北京所有在租房源，12月31日前，不涨一分钱。”
（应受访者要求，文中皆为化名）
责任编辑：梁斌 SF055
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