栋察楼市新闻早知道（9月19日）8月沈阳房价同比涨10%

住房租赁长效机制重塑楼市格局

近日，上海市发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，指出上海到2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

截至目前，一线城市住房租赁政策已全部下发。据不完全统计，未来五年，北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。业内人士认为，推进房屋租赁将成为重点城市楼市调控政策主要方向，在此背景下，市场供应格局将被重构，房地产行业将从重购轻租到租售并举转变，从而促使房地产真正回归居住属性。

定位购租并举回归居住属性

上海市住建委相关负责人表示，未来将逐步扭转长期以来房地产市场重购轻租的结构性问题，让住房更好地回归居住属性，满足不同层次、不同人群住有所居的需求，有效抑制房地产市场非理性过热情绪，推动房价与租金趋稳。

“具体方向是，房地产行业将以满足新市民住房需求为出发点、以建立购租并举的住房制度为主要方向、以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障。”上述负责人表示。

上海住房租赁新政指出，上海市将通过依法保护承租人稳定居住权、落实税收优惠、提高住房公积金使用效率、完善引进人才租房补贴政策、提升租赁住房生活配套功能等多种措施，着力构建超大城市租赁宜居生活。

此外，通过新增用地建设、商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径，增加租赁住房供应，改善住房供应结构，为实现租有所居的目标提供实物保障。

严跃进表示，新政指出存量商办物业可以改造为租赁用房的导向，一方面将提升租赁住房供应水平，另一方面，对于一些高库存或者有争议的商办物业来说，也是库存去化、改变经营模式的指引。

中原地产市场总监张大伟表示，如果说托底盖帽抑制投资，为一二线热点城市楼市降温是2017年上半年楼市调控政策的主要特征，那么2017年下半年楼市主要方向是建立完善的住房租赁体系。

张大伟说，到目前为止全国已经有超过8个省份20个以上城市发布了租赁新政。从政策内容看，主要是增加供应，减少选择租赁居住的阻力。

“主要手段有两种。”张大伟表示，租赁政策一类是直接影响房源供应，比如，供应70年产权的出租房用地，包括北京、上海等城市比较积极。另外一类是针对租购同权的政策，增加租房者获得的权益。

张大伟认为，发展住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，不仅是房地产长效调控的政策之一，能够鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

主攻一线城市成租赁主战场

记者发现，除了租赁试点外，外来人口众多、住房需求难抑的一线城市成为建立租赁体系的主战场。据不完全统计，未来五年，北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。

具体来看，今后五年北京将建设150万套住房，其中租赁住房将达50万套。上海方面提出，“十三五”期间，上海市租赁住房用地供应占比约为31%，推出租赁住房共计70万套。广州方面，未来五年广州将推出825万平方米租赁住房用地，预计可供应租赁住房15万套。

深圳方面，“十三五”期间，深圳将建设40万套人才住房，超过特区成立近40年来的总和，其中70%为租赁住房。此外，不仅要求企业建设过程中进行配建不低于20%的自持租赁住房，并将收储100万套城中村房统一租赁。除人才住房和保障性住房外，还将通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源，开展住房租赁业务。

9月11日，广州同时推出六宗地块。据悉，位于广州开发区的一地块要求用于建设工业企业员工租赁用房，租赁对象须经黄埔区人民政府审核同意，项目建成后必须整体确权并自持，不得分割销售，自持年限与土地出让年限一致。海珠区琶洲区域地块也要求土地项目建成后，受让人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积70%，自持物业必须整体确权，不得分割销售。

9月13日，上海集中出让分布于浦东新区、长宁区、徐汇区的四宗租赁住宅用地，起始楼面均价仅为7725元/平方米，其周边房价均超过10万元/平方米。溢价率均为0。北京方面已累计成交20宗70年产权租赁土地，合计租赁土地面积高达131万平方米。

值得一提的是，为能真正提供低价租赁住房，深圳还恢复了已停止近30年的划拨用地模式。9月1日，深圳出台完善土地供应管理若干意见，明确指出，对于只租不售的人才和保障住房将实行划拨用地，产权归国家机关所有。同时要求，除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块，用于全部建设自持租赁住房或商务公寓。

张大伟认为，这是从土地供应开始房屋全面回归居住属性的体现。因此，楼市未来五年将迎来大量限价、租赁等多层次住房，以满足不同层次人员需求，增加供应后，市场价格有望降低。新城控股高级副总裁欧阳捷也认为，政府推出租赁土地是为了解决房价过高问题。

鼓励REITs试点或加速推进

值得注意的是，上海新政指出，将支持企业发行债券、不动产证券化产品，加快推进房地产投资信托基金（REITs）试点，鼓励保险机构合理运用保险资金等。

北京出台的租赁住房改革方案中，提出引导和支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。继续推进公共租赁住房开发贷款试点工作，适度增加试点参与银行数量。主动向中国银行间市场交易商协会推荐住房租赁企业或项目，支持其发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，拓宽直接融资渠道。研究制定鼓励房地产投资信托基金（REITs）发展的优惠政策，协调与指导金融机构积极参与，支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。

深圳租赁新政也显示，在住房租赁企业的信贷支持方面，将鼓励商业银行和资本市场对住房租赁企业提供信贷支持、股权投资。鼓励符合条件的住房租赁企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

杭州租赁试点方案中也表示，鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。金融管理部门要积极支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金（REITs）试点，吸引社会化投资，多渠道筹集资金。

事实上，目前证监会正在加紧研究制定面向个人投资者的公募REITs产品的相关政策法规，其中，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长荆兰竹在接受媒体记者采访时表示，REITs是中小投资者在投资房地产实体外，享受房地产红利的有效渠道，投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。(经济参考报)

近日，一份来自深圳银行的“关于落实人民银行《金融风险提示》的通知”显示，除个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款以外的其他个人消费类贷款（包括房商通、抵质押额度贷款等），贷款期限最长不超过5年，不得以未解除抵押的房产做抵押（二次抵押）发放个人消费贷款。

苏宁金融研究院互联网金融中心主任薛洪言认为，对于大额贷款而言，贷款期限的压缩会大幅提升借款人的还款现金流要求，通常远超一般人的月收入金额，反过来也会制约借款人进行大额贷款的积极性。举例来讲，不考虑利息的情况下，200万的贷款，20年还清，平均每个月偿还本金约8300元，大多数人都可负担；但若压降至5年还清，平均每个月偿还本金3.3万元，便远远超出了大多数人月度可支配收入水平。因此，通过对贷款期限的限制，可以规避大部分消费贷变房贷的违规现象。

9月初，北京银监局、人民银行营业管理部联合印发通知，要求银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。北京市住建委同时发文，要求经纪机构开展违规行为自查，内容就包括“单笔贷款金额20万元以上的个人消费贷款”。随后，深圳、江苏也传出严查个人消费贷款流入房地产市场的消息，并最终被证实。

消费贷，主要指用于留学贷款、房屋装修、购买耐用品乃至买车等方面的个人贷款。据了解，目前多地存在消费贷暗中流向房地产的现象，Wind数据显示，2017年1-7月，居民新增消费性短期贷款达1.06万亿，同比多增7137亿，并已远超去年全年8305亿的水平。但这部分消费贷中有多少进入了房地产，目前尚难估算。

对于“假消费，真买房”的现象，开鑫金服总经理周治翰说，一般炒房客会将自有房产进行抵押，获取消费贷款资金投资房产，通过反复抵押的方式实现加杠杆投资。目前，监管可以通过要求贷款银行等金融机构加强对个人经营性贷款和个人消费贷款开展检查方式，摸清是否有消费贷资金违规流入房地产市场的情况。

不过，当前金融机构监控资金流向，只能做到一层的账户监控，缺乏穿透式监控手段。“举例来说，正规金融机构的大额（超过30万以上）个贷是需要审核资金用途的，借款人可以选择与专门的中介机构合作，虚构消费用途，银行受托支付将资金转至中介机构账户，中介机构在收取手续费后把钱转到借款人账户，之后的资金用途便不可控了。”薛洪言说。

事实上，虽然监管已严格限制首付贷，但首付贷仍屡禁不止。周治翰称，一方面，随着房贷政策收紧，购房首付和房贷利率都在上升，导致这部分需求也在增大；另一方面，由于首付贷主要通过房产中介、网贷平台等渠道进入市场，相对隐蔽，监管起来难度也大。杜绝首付贷需要拧紧资金借贷的“水龙头”，如果对个人消费借贷额度不加限制，那么首付贷现象还有存在空间。

“站在金融机构的角度，与房贷相关的资产一直都是典型的优质资产，低风险、高收益；站在借款人角度，随着房价的节节攀升，其涨幅远超工资收入，消费者有着很强烈的提前买房、锁定购房成本的冲动，首付贷也就成了一个重要的选择。有需求也有供给，屡禁不止也就不难理解了。”薛洪言坦言。(经济参考报)

近些年，我国房地产市场出现了过热现象，为加强和改善房地产市场的调控，切实解决城镇居民住房问题，国家陆续出台了房屋限购政策。然而，接踵而来，也出现了合同约定与限购政策的冲突，而导致房屋无法办理过户手续，这种情况如何妥善处理，直接关乎当事人权益保护及社会安定问题。

近日，笔者接待了这样一个咨询：姐妹俩为北京人，均住西城区。双方根据各自生活需求，于2006年4月签订了《房屋互换协议书》，并实际进行了房屋互换和使用。之后，妹妹办理了房屋过户，姐姐却未办理。现姐姐要求妹妹配合去办理房屋过户手续，妹妹却不愿意配合。又根据现有房屋限购政策，姐姐名下已有多处房产，不具备购房资格。问这种情况怎么办？姐姐通过什么方式才能办理房屋产权过户？

笔者根据对《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》的理解，向这位姐姐做了解答。

首先，房屋置换交易作为一种特殊形式的房屋买卖，是买和卖的双向合同，双方互有权利和义务。当时所签互换合同不违反法律规定，双方均应无条件履行。

第二，北京房屋限购政策的制定，是区分各类不同情况的。法院对各类纠纷的处理也是有章可循的。现买方要求卖方办理房屋过户手续，卖方不配合，加之限购政策的约束，房屋产权交易中心是无法办理的。因此，建议买方向法院提起诉讼，要求其履行合同并办理过户手续。

第三，法院对在限购政策实施前签订的互换合同，且已支付对价并实际占有使用房屋多年的情形，如买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的请求，是支持的。殷元红（著名律师）(北京晨报)

近日，一些中西部城市在楼市调控方面逐渐加码，西安、兰州等地相继出台了相关限购措施。中原地产首席分析师张大伟表示，2017年上半年，地方调控政策频繁出台，政策差异化明显，热点城市政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码。

限购政策不断加码

9月13日，西安市发布《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》，将在7个行政管理区域及逾7个开发区规划区域内实施限购。通知称，暂停向已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房；无住房且能够提供2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，可购买1套住房；经批准引进的各类人才购买自用住房的，不受限购政策限制。

西安市还将缴存职工家庭申请住房公积金购房贷款的最高额度由75万元调整为65万元；将最低缴存时限由连续足额缴存6个月以上调整为连续足额缴存1年以上，并停止办理试行的“商转公”贷款业务。

在此前的8月25日，兰州市印发《关于进一步加强房地产市场调控的补充通知》。在2017年4月已经开始限购的三个主城区的基础上，将西固区纳入限购区域，并将限购门槛升级为“连续三年缴纳社保证明”或“连续一年申报个税证明”。

在该补充通知中，提出实行全市新建商品住房“一房一价”备案制度，明确商品住房交易网签价格不高于备案价格。在差别化住房信贷政策方面，兰州市规定，首套房最低首付款比例仍按照不低于30%执行；有房无贷的二套房，最低首付款比例调整为50%；有房有贷的二套房，最低首付款比例调整为60%；对申请购买非住宅的个人或单位，贷款首付款比例调整为不低于70%。公积金也参照该政策执行。

中西部楼市成焦点

近几个月来，中西部城市逐渐成为楼市调控的热门区域。相关人士表示，正是由于中西部城市已成为新一轮楼市焦点，因此才成为调控频繁的区域。根据国家统计局最新数据显示，前8月，东部地区商品房销售面积和销售额增速均为个位数；中部地区这两项指标的增速分别为16.6%和26.0%；西部地区则为18.6%和35.1%。

根据西安市的相关统计数据显示，今年1-7月，房地产开发投资1209.44亿元，同比增长12.8%。商品房销售面积1294.58万平方米，增长27.9%，其中，住宅销售面积1147.24万平方米，增长23.8%。兰州市统计信息显示，今年1-7月，住宅开发完成投资155.78亿元，同比增长40.84%。商品房销售额311.74亿元，同比增长15.58%。

相较于一线城市在限购政策下楼市出现全面降温，三四线城市楼市今年呈现较快发展。据中原地产统计，前8个月，283个三四线城市的住宅用地成交金额达到9830.3亿元，接近去年全年水平；住宅用地溢价率达50.25%，创历史新高，较去年的25.17%近乎翻倍；土地成交平均楼面价为1508元/平方米，创历史新高，比去年涨幅超过50%。

在土地出让方面。前8月，全国有共34个城市土地出让金超过200亿元。同比涨幅明显的城市以三四线城市为主，主要是菏泽、湖州、温州、徐州、赣州、衢州、沧州、漳州、嘉兴等地。张大伟表示，从2017全年看，特别是在三四线城市有升温预期的情况下，全国楼市有望突破2016年创造的15.7亿平米销售面积。(中国证券报)