【合纵年鉴】2015年惠城市场供应预测

据合纵联行研究中心不完全统计，2015年惠城区（含仲恺高新区、惠博沿江片区）预计将会供应一手住宅约4.3万套，合约484.9万平米（含已取得预售面积），不含取得预售面积约为445.4万平米。从片区来看，陈江仲恺、金山湖片区的整体供应面积最多，分别占总的19%；其中陈江仲恺片区GDP领先其他区县，主要因该片区得到政府重视与鼓励促进产业飞速发展，深莞惠轻轨建设推动了片区向前大迈了一步；金山湖片区景观资源丰富和未来规划利好促进片区逐渐发展；水口、江北、惠博等片区供应量也不弱，分别占总体的17%、13%、11%。总的来说，2015年惠城区供应量大，主要因2014年金融环境紧张导致房企资金链紧张，房企放缓推售速度，不少项目推迟入市，从而堆积了货量；另一方面，惠城土地市场2010年成交量达高峰为169.2万平米，2009年和2012年成交量逾100万平米，前期惠城市场备受看好房企拿地积极，因而促使近两年住宅供应量大增。政策方面，中央减少行政干预手段，利于楼市市场化，并陆续用微刺激金融手段“救世”，近期松绑限购、限贷，公积金新政颁布，“商转公”政策、央行降息等政策的叠加效应，恢复房企的推货信心。

截止2014年12月14日，惠城区住宅存量套数45956套，存量面积合约579.9万平米，仍需23.9个月才能消化完毕；金山湖片区存量8914套/123.5万平米位居第一。2014年整体市场表现低迷，市场成交缺乏动力，导致库存积压，再加上2015年的预计供应量，市场上的库存压力持续高企，房企仍以去库存为主调。深莞惠轻轨即将开通、惠州机场即将复航、城际高速路的建设或将吸引惠州周边客户前来置业，或将推动惠城楼市反弹快速去化。

陈江仲恺——市场供应放量，新增房源以紧凑型2-4房为主，面积集中在70-130㎡

政府重点打造仲恺高新区和潼湖生态智慧区、深莞惠轻轨与立交桥的规划建设等利好消息，促使陈江仲恺片区备受房企和客户的关注。2015 年陈江仲恺预计将新增12个全新项目，大部分为刚需项目，预计市场将新增9000多套房源；物业类型包括公寓、高层、别墅，其中以高层为主，产品户型主要是紧凑型的二至四房，面积集中在70-130㎡之间，大部分项目集中在3、9月份入市。

东江新城、东平——市场发展较为成熟，新增项目较少，供应以刚需和改善型产品为主v 小结：预计2015年该片区将有3400多套住宅推出市场，以在售项目为主，其中，有2个全新项目入市，泰城上东平项目和滟桥；产品面积段在81-260平米，以三、四房为主，主要集中在120-170平米，3月份推出的项目居多。东平片区发展成熟，已接近饱和，新项目较少；而东江新城片区紧邻东平片区，江景资源丰富，配套逐渐完善，宜居指数渐涨，也促使该片区供需两旺。

河南岸——新项目集中在上半年入市，供应以中小户型产品居多

河南岸片区开发也日渐趋于饱和，新增项目体量较小，而且部分项目为旧改项目或为村企合作项目，如景富时代；预计2015年供应住宅1100多套，供应产品面积段在80-160平米之间，以中小面积产品为主。

龙丰——老城区注入新活力， 5个全新项目主要集中在下半年入市该片区来年预计新增5个项目，为龙丰老城区注入了一股新活力，分别是明发高榜新城、恒基广场、深业高榜山1号、协欣地产项目、宝晟城；预计2015年该片区新增住宅1100多套，供应面积主要为中等户型，大部分项目集中在3月入市。

江南——下半年新入市两个项目，整体供应以中小户型为主小结：下角片区开发趋于饱和，新增项目体量较小，预计2015年该片区有两个全新的项目入市，通大项目和丽日玫瑰家园；预计整个片区供应住宅1100多套，供应产品面积在60-160平米之间，下角片区中小面积产品稀缺，推售中小户型的项目或将引起热销。

金山湖——以中高端物业为主，供应产品多是中大面积的产品，预计有2个全新项目入市 2015年新入市的项目共计3个全新楼盘入市，分别是中洲天御、泓联地产和富宸地产项目。预计2015年金山湖新增住宅约7089套，以中高档物业为主，产品多是中大户型。金山湖片区多个中高端楼盘在售，竞争激烈，另外有不少老盘的新一期产品即将大批量入市，如中洲中央公园、中信凯旋城、东江学府等，该片区实力大盘扎堆为市场造势，但另一方面也加大市场库存量。

大江北——有5个全新项目入市，供应产品类型较为丰富，

据不完全统计，2015年大江北片区新增住宅约5600多套，对于本就供不应求的江北片区，可以预见明年市场要火一把了。新入市项目有5个，分别是鑫洲项目、东奥御园、鹭金御公馆、星月天地、轩逸地产；从产品来看，有供应公寓、高层、别墅，物业类型较为丰富；产品面积段在70-131平米之间，大部分项目集中在上半年入市；推货量较大的项目有奥林匹克花园、雅居乐白鹭湖、大隆财富广场、鼎峰国汇山；在售项目中，因该片区市政配套完善和景观资源优越，均价基本偏高。

水口 ——区域市场以刚需产品为主，大部分集中3、4月份入市，同质化严重2015年水口片区以老盘新推为主，预计推出产品有7380套，产品以刚需为主。其中有4个全新项目入市，分别悦富地产的阳光新苑、华兴金盛丽景、美丽洲和水口海伦湾，大部分项目集中在上半年的3、4月入市；伴随惠州城市化进程不断加速，水口片区已成为惠州城市向东发展的最大受益者，各项配套不断完善，居住氛围逐渐浓厚，各大楼盘纷纷推出刚需产品来吸引客户。

惠博沿江——供应以三、四房为主且江景资源丰富，竞争激烈作为江北的补充区域，惠博沿江区域渐渐的纳入惠州城市发展，惠博沿江路是一条天然景观带，吸引了不少置业者前来购房。预计下半年该片区供应住宅5300多套，供应面积主要为中大户型，大部分项目集中上半年4、5月入市。

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