【合纵周报】年底翘尾成定局，刚性需求持续活跃

一、导读：

1、宏观方面：11月新增人民币贷款8527亿，M2同比增长12.3%；1-11月商品房销售面积同比下降8.2%；前11月全国房地产开发投资同比增11.9%；惠州新规，物业费最贵不得超2.7元/平方米。

2、数据方面： 上周惠城区量稳价跌。网签住宅609套，网签面积约7.2万㎡，环比微微下跌；网签套均面积118平米，环比上周持平。网签均价6207元/平米，环比上周6307元/平米下跌1.6%，环比每平米下跌100元 。

3、市场方面：受前期市场低迷、信贷紧张等各种因素限前期拿到预售证的项目推盘较为谨慎。年关将至，在政策利好的背景之下，开发商冀望在年底冲一把，本周有新房源推出的项目环比有所增加，据监控有4个项目开盘/加推。

二、经济资讯：

◆ 11月新增人民币贷款8527亿，M2同比增长12.3%

◆ 11月社会融资规模为1.15万亿元

◆ 央行鼓励银行放贷，全年目标10万亿

◆ 11月财政收入同比增长9.1%，支出增长0.8%

◆ 李克强推广上海经验，中国自贸区再下三城

◆ 中央首次阐释新常态九大特征，稳增长成明年首务

三、声音观点：

◆ 住建部秦虹：房地产业发展不能脱离城镇化

四、行业资讯：

【1-11月商品房销售面积同比下降8.2% 】

12月12日，国家统计局公布2014年1-11月份房地产数据。数据显示，1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降9.2%，商业营业用房销售面积增长7.1%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%，降幅比1-10月份收窄0.1个百分点。

合纵解读：今年商品房销售面积同比下跌，主要因今年经济指数不同程度的回落，经济下行压力仍在。资金紧张的情况下，房地产市场改变了飞速上涨的步伐，房地产进入市场化，进行调整将有利于自身稳健的发展。

◆ 中国房企海外投资已接近千亿

◆ 小微企业可享所得税优惠

五、本地资讯：

◆ 物业费最贵不得超2.7元/平方米

◆ 2020年建成产值超150亿整车制造基地

六、惠州房地产市场一周概况：

1、土地市场

1）上周（12.08-12.14）惠州市无经营性土地挂牌。近两周土地供应为零。

2）上周上周（12.08-12.14）惠州市共计2宗经营性土地成交，成交金额1.96亿元。其中成交的GP2014-30地块性质为商服用地，成交金额为1.49亿元，竞得人为惠州市泰城投资发展有限公司；另一宗GP1427商住地块位于秋长，成交金额为4710万元，竞得人为深圳市远思瑞祥投资发展有限公司。

2、惠城区市场

1）上周（12.08-12.14）惠城区有5个项目取得预售许可证，供应1221套，供应面积合约13万平米，供应主要分布在陈江仲恺片区，产品均为高层。

2）上周（12.08-12.14）惠城区网签住宅609套，环比微微下跌；网签面积约7.2万㎡，环比微微下跌。网签套均面积118平米，环比上周持平。网签量总体保持平稳，主要因房企年底为回笼资金，持续让利促进成交，前期开盘项目性价比高网签持续，如方直珑湖湾东岸，德威朗琴湾等。

3）上周（12.08-12.14）网签均价6207元/平米，环比上周6307元/平米下跌1.6%，环比每平米下跌100元。主要原因是刚需盘项目网签数量居多拉低了均价，如合生上观国际、德威朗琴湾等。

4）上周（12.08-12.14）惠城区网签住宅以三房为主，面积占比达58%，其次是四房及两房，分别占19%、13%，另外有少量五房及别墅产品。从网签面积段来看，成交单位主要集中在80-140平米，其中，120-140平米、80-100平米、100-120平米、140-160平米产品，分别占惠城区网签住宅总面积的30%、19%，18%、13%。

5）上周（12.08-12.14）惠城区网签套数最多的片区是金山湖、水口、陈江仲恺片区，分别占总体的25%、14%、12%。其次是东江新城和江北片区。

6）上周（12.08-12.14）方直珑湖湾东岸网签70套排行第一，网签面积8499.3㎡，因方直东岸是高性价比豪宅，持续热销；网签排行二、三的分别是合生上观国际和德威朗琴湾。前十六名网签合计353套，网签面积约4.3万㎡，均价6003.9元/㎡，合计销售金额约为2.6亿元。

7）惠城区一手住宅项目一周网签情况监控

8）上周（12.08-12.14）惠城区网签非住宅（商铺/写字楼/车位）21套，环比下跌74.7%；网签面积2253㎡，环比下跌35%。

9）截止2014年12月14日，惠城区住宅存量面积579.9万㎡，如果以近1年惠城区周均消化6.04万㎡来计算的话，惠城区库存量仍需96周才能消化完毕。

3、博罗县市场

上周（12.08-12.14）博罗县有3个项目取得预售许可证，供应住宅489套，供应面积约5.7万㎡。山水华章二期的物业类型为洋房，供应面积段在120-126㎡之间；水岸香洲花园和双城峰景的物业类型均为高层，其中水岸香洲花园供应面积段在97-131㎡之间，双城峰景供应面积段在94-140 ㎡之间。

4、项目动态监控

上周（12.08-12.14）年关将至，在政策利好的背景之下，开发商希望在年底冲一把，前期拿到预售证的项目谨慎推盘，主要受前期市场低迷、信贷紧张、客户情绪观望等各种因素限制。本周开盘/加推项目环比有所增加，据监控有4个项目开盘/加推，分别是康城四季二期、国鹏润德学府、中信凯旋城和日昇昌天誉；其中日昇昌天誉为新盘入市；从楼盘推售表现看，推出较多刚需型房源。

2014年12月15日

合纵联行研究管理中心