■楼市有反常

今天电视台到公司采访，问到一些问题。我选其中具有重要意义的几条汇总，给大家做个参考。

2008年，调控政策没有现在这么严峻，当时房产投资客纷纷减价出货，房企反应次之。2011年，限令政策之严峻史无前例，此时变成了房企反应强烈、大减价出售，而房产投资客反应相对淡静。

而今年的降价还表现为：大房企降价积极、比如万科就是带头大哥，而小房企降价不积极，降价卖掉了、队伍反而不好安排了。这种变化其实很能说明问题。

■大房企逐利点：已从下游转向上游

本次调控，降价最多的其实不是房价，而是土地成交价格，这是一个已经出现但是被忽略的市场现状，而这恰恰是理解当下市场出现怪象的枢纽。

地价跌幅超过房价，这样一来，下游（面对最终购房者）的利润空间不如上游（土地市场）的利润空间。作为大房企来说，预期耗费精神去和市场分散的客户谈判，不如在下游让利给购房者、降低博弈难度迅速回笼资金。

回笼资金后，到土地市场上去收货，一旦市场正常，那么所获利的空间就将倍数于卖房！大房企的逐利点，已从下游转向上游，这是本轮房价由大房企起到最积极带动作用的关键。那些还局限在下游打算盘、而忽视上游出现的重大转机的房企，将失去2012年将出现的十年来最佳的买地时机，从而失去2015年后在竞争链上的现有位置、堕落不止。
 
需要提醒的是，1.现非买地时，却属甩房季；2.产品疯子皆将有恙；3.农时春后割候烈，此乃向本公纳粮佳时，可年余；4.店家春前犯规无罪，春后放马生息；5.就个体来说，不投资=好投资；6.不罪官只罪己。

■购房者：钱无用，而房有用

本轮如此严厉调控，之所以会出现降价时房企积极、而购房者不积极的状况，除以上原因外，还与个体的机会不如企业多有关系。企业有土地市场的巨大机会在等待，而个体呢，货币信用越来越差、但是投资机会越来越少（土地市场门槛太高，而个人没有实力参与），即使卖掉房产，也找不到更好的途径。

因此在理性权衡之下，购房者更多地偏向持有房产、而非持有货币，就不难理解了。在经济注入流动性的背景下，滞涨的忧虑越来越重，此时先让无法说服购房者持有货币。

■降低存准率早有预兆

因非存款类金融机构存款和住房公积金量大，影响货币供应量，10月起央行将其纳入广义货币供应量M2，当期M2为81.68万亿（旧72.35万亿）。委托存款、实体经济部门理财品、外汇存款、地方政府存款等均可能计入M2。如此重大统计变化，其实就是为了给降低存款准备金率做准备。

由于新纳入的M2存款主要放在国有大银行，结果可能是大银行钱紧，中小银行钱多。效果是对中小银行的定向宽松，同时也是对中小企业的定向宽松。而降低存准率后，由于计提存款准备金的基础放大了约9万亿，因此存款准备金的收缴总额将不降反升，稳定市场对于过度放宽的预期！

■4000亿没用，必须继续放松！

本次调降存准率0.5个百分点，释放出4000亿人民币，这是在稳定事件频发、GDP增速下滑、外汇减缓背景下，大陆自08年后首降存准率，释出0.4万亿，不但对楼市、对经济也近无用，故再放松必行。

而由于全球7央行联手注水流动性增，货币泛为工具而非信用，因此民众一旦过了富裕线后，持有货币的动力依然微弱。在中国大陆，钱并未少，只缺中央表态，此次调降说明是政府是经济政府，而可能触发的通胀将使得避险情绪上升，从而间接有利于楼市。这是次次降存准率的无用之大用。

但房地产行业可能为此次调降存准率付出代价：1.限购可能继续执行，而这是最严厉的楼政；2.房企限制贷款继续，因此可能向其他行业高成本融资。

■楼市关键在于按揭的事实停止

各家银行为了竞争，银行因摸不准今年到底有多少信贷额度，所以先接受开发商的按揭申请，并先收3-5%的费用，对于按揭业务都包揽下来，但实际又没钱放贷，导致等候房贷的房企大排长队，全国积压而未放的按揭估计有6000亿左右，非常庞大的数字。

如果按现在的发放速度，必须要到2014年所有积压的按揭才能发放完毕，从而导致开发商卖掉的房子也无钱回收，直接导致企业家跑路、高利贷事件屡次发生，更有实在承受不了的房企来办，带工人去银行打闹要账的。因此，放松按揭放款的约束才是楼市的重中之重。