【易新闻】两会聚焦：房地产四大矛盾

一、代表委员为房地产出谋划策

1.林达集团李晓林：土地市场一级开发应向社会资本开放

李晓林认为房地产市场投资开发的整个链条中，土地一级市场的开发整备处于上游环节，是整个开发建设的基础，其重要性不言而喻。但是事关重大并不应该成为长期为国有房地产企业垄断经营的理由。土地一级开发与其它环节的投资开发在本质上是一致的，都是遵循效率优先的原则，因而应该引入充分竞争机制，非国有房地产或工程建筑类企业，在具有合法资质的大前提下，也应有平等的机会进入这一禁区。

2.张泓铭：完善和改进全国70个城市住房价格指数统计

(1)上海市人民政府参事、上海社科院教授、博士生导师张泓铭认为，2009年起，国家统计局开始发布全国70个城市住房价格指数。正常发布连续5年，成为广泛重视的经济数据。该工作还有些缺陷，需要不断改进，至少有四项：1.增加全部住房销售价格指数，它才是全面的住房销售价格运动的反映，是可以同国民经济各种指标比较的住房价格总指标之一。

(2)增加全部住房租赁价格指数。理由同增加全部住房销售价格指数的理由几乎是一致的。

(3)增加保障性住房价格指数。鉴于住房保障的重要性和长期性，可以考虑采编保障住房销售（和租赁）价格两个指数。

(4)增加全部住房交易价格指数。有了全部住房销售价格指数和全部住房租赁价格指数后，全部住房交易价格指数就自动生成了。这才是可以最终同国民经济进行比较的指数。 

3.农工党提案：创新制度机制 推进农村土地流转

(1)做实确权颁证。建议加快推进土地承包经营权确权登记颁证工作，统一向承包农户颁发新的农村土地经营权证书。规范土地承包档案管理，建立健全农村土地承包经营权档案和流转管理电子信息系统。完善土地承包经营权登记制度，实现土地承包确权、登记和颁证管理的规范化。

(2)加快市场建设。建立全覆盖的服务监管体系；加快市场主体培育；建立价格评估体系。

(3)创新流转方式。支持成立农村土地银行；支持建立农村土地股份合作社；支持土地使用权折价入股。

(4)强化政策扶持。加大财政扶持力度；加大金融支持力度；健全社会保障制度。

4.政协委员赵晓勇：管好保障房 放开商品房市场

湖北省工商联主席赵晓勇认为目前还没有形成完善的国民基本住房保障制度，没有实现政府和民众共同认可的房地产市场调控目标，因此，提出如下建议：

1.管好一头

建议国家开展国民住房普查登记，在摸清家底的基础上尽快以法律法规形式确立国家基本住房保障制度，通过“更好地发挥政府作用”，保障国民基本住房。

2.放开一片

放开限售、限贷、限价监管，让商品房投资、开发、经营行为按照“市场在资源配置中起决定性作用”规律运行，按照市场规则、市场价格、市场竞争调节，实行独立的房地产价格评估指导制度，让放大了的房地产商品功能、保值增值功能按照价值规律回归正常状态。

3.增加供给

鼓励以农村个人合作、城镇单位合作、企业和员工利益共同体方式建设保障性住房，缓解中低收入人群特别是职工人群的住房困难和政府保障压力。

4.税收调节

征收房产交易税、不使用房产税和租金收入调节税，建立稳定的抑制投机购房的长效机制。

5.城乡统筹

建议探索符合城镇居民条件的进城进镇农民允许以农村住房和宅基地置换城镇保障房的改革路径，帮助其由农民转换为城镇居民，并按照占补平衡的要求，统筹使用、节约使用城乡住房用地。

6.科学建设

通过推进住房建设标准化，特别是标准化厨房、厕所、太阳能屋面等，提高住房节能、环保性能；通过工厂标准化生产与现场个性化安装相结合的住房建设方法，优化住房结构，降低住房造价；通过大力发展中小城市和建制镇，承接大城市产能转移和农村人口城镇化转移双重重任，分担大城市人口膨胀和住房保障双重压力。 （凤凰房产综合整理）

二、两会代表委员聚焦楼市四大矛盾

高歌猛进现“分水岭”，房价走向何方？

2014年初，一路高歌猛进的全国楼市突然出现“分水岭”，一线房价高烧不退与三四线房价松动分化加剧、土地市场火爆不减与楼市疲态渐显并存。

有关房价下一步走势的争议，从未像现在这样激烈。在楼市信号如此错综复杂的表象中，房价下一步走势如何？调控政策会否区别对待？“新华视点”记者采访了两会代表委员和知名学者。

1.一二线热三四线冷，分化是否将加剧？

【数据】岁末年初，江苏、山东、安徽等地的多个三四线城市楼市交易疲软，个别地方成交量甚至“腰斩”，但一线楼市却“高烧不退”。1月份，北京大望京村的绿地中心[最新消息 价格 户型 点评]项目住宅均价超过9万元，当月北京还有两个单价超过6万元的高价房开售。

【解析】全国政协委员迟福林认为，一线楼市高歌猛进，三四线城市却新盘滞销。“一些地方拆迁腾出的地都够开发一二十年了，挤进来的开发商多达几百家，这不是过头了吗？”

全国人大代表辜胜阻说，随着城镇化的发展，资源和人口大量由边缘向中心城市集中，需求和购买力也都从三四线向一二线汇集，随着三四线城市建设过程中“摊大饼”的弊端显现，楼市便越来越呈现明显的分化。

【记者点评】一段时间以来，我国楼盘建设经历了一轮“大跃进”，特别是在一线城市严控楼价地价之时，众多开发商涌向三四线小城市，但本地居民消费能力有限导致大量库存，“后遗症”不断显现。这为我国楼市建设敲响警钟：城镇化不是地产化，楼市发展应“量需而供”。针对房价分化，调控政策应当区别对待，而非“一刀切”。

2.房价冷地价热，涨势是否在后面？

【数据】国家统计局日前公布数据显示，1月份70个大中城市房价增幅收窄，环比上涨的城市减少，下降的城市增加。与之相比，土地市场却一片火热，京沪深穗四城土地成交均价环比涨125%，创历史单月新高。土地市场炙手可热，是否意味着新一波涨价潮来临？

【解析】全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康认为，房价与地价并不是“鸡生蛋、蛋生鸡”如何排列先后顺序的问题。从地价到楼价中间还有许多其他因素，因此未来走势不能直接判定会大涨。

国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为，土地成本过高直接导致了房价高企，而土地制度改革提出了多年，很难有实质性推进，根本原因在于有难以撼动的阻力。“首先来自于地方政府的土地财政冲动，其次源于房地产商的利润压力。很多人寄望改革土地制度撼动房价，但地方政府和开发商受到利益束缚。”

【记者点评】“面粉”越卖越火，“面包”难道越来越便宜？房地产调控进入关键阶段，以限制需求为主的调控政策已显露缺陷，一旦“被微调”，就有可能出现房价反弹甚至暴涨。因此，从“根”上解决土地财政依赖，摒除“借地生财”的理念，是房价合理回归的根本。

3.银行审慎开发商乐观，房地产高投资还能走多远？

【数据】近日，多家银行表示，针对房地产贷款更加审慎，防控风险继续成为监管部门和银行的关注重点。与银行审慎形成鲜明对比的是，绿地、万达[简介 最新动态]等大型房企纷纷上调2014年度销售目标，部分房企甚至上调高达30%。

【解析】全国政协委员、江苏省社科院院长刘志彪认为，当前的楼市泡沫和地方债问题如果处理不好，对银行而言就是“定时炸弹”。银行收紧房贷，既是进行风险控制，也符合国家政策调节的方向。经济放缓、流动性偏紧、融资成本提升的背景下，房地产投资高增长恐难以为继。

住建部政策研究中心研究员王珏林认为，当前出现的种种信号表明，银行开始对房地产业的风险有所防备，这种收紧趋势可能还会持续，将增加房企的融资难度和成本，一些中小房企可能被迫倒闭退出市场，或者减少拿地放慢扩张脚步。

【记者点评】没有只涨不跌的房价，没有只升不贬的资产，银行的审慎和楼市态势给长期过度膨胀的房地产业提了一个醒：长期高速发展的中国楼市泡沫和风险都在一定程度上有所加剧，需认真加以防范。

4.市场“焦灼”政策“淡定”，如何避免误伤刚需？

【数据】“国五条”地方细则去年3月出台以来，除北京市以外，有关二手房交易个税按个人所得的20%征收政策，在许多地方并没有明确实施时间，因而一直处于“悬空”状态。我国楼市调控走过了10年，但房价却经历了上涨最快的10年。

【解析】“房价靠政策是管不住的，单纯的遏制需求解决不了供需矛盾，有效地增加市场供应才是稳定市场的基本方向。”全国政协委员迟福林说，十八届三中全会后，依靠市场机制调节楼市的思路已被确立，“房产税”“土地供应”“保障房”等市场化调控机制正在逐步完善。

中国房地产学会副会长陈国强认为，中央有关部门一直强调坚持调控，因此两会后政策大变样的可能性不大。加强政府分类指导、落实保障房工作、依靠市场化法制化的手段进行调整是大方向。

【记者点评】长效性调控机制的建立和铺开需要时间，任何调控措施都应当首先保证刚需的利益和需求。调控不应“重控轻调”。当前，急切需要的是加快保障房建设、实现不动产信息联网，以及推动房地产税等税费改革，让以往“头痛医头、脚痛医脚”的调控手段逐渐淡出。