中国地产离次贷危机还有多远

文/小石子

观点/左小蕾

近来，受京津冀一体化政策风向的影响，对房价的讨论一直没有停歇过。很多经济学家都充当了“算命先生”，到处预测房价的涨跌。小石子读了左小蕾老师的观点后，很是信服。左老师的认识极为深刻，也非常客观。

小石子精编了左老师的几个观点，分享给大家。中国房地产是最难预测的，因为有两种需求、两个市场和两种价格。政府的房地产新政应该针对这种特点进行设计，而不是盲目增税或限制打压。下面请看左老师怎么说：

房价怪相 学者专家也看不清

在住房商品化后，房价的起落，在中国人的生活中，就成了像英美人谈天气一样的习惯性热门话题；在互联网上，也成为各门户网站民意调查最多的话题之一。多少人在房价的观望中，犹豫不决；而在房价最终走高后，因为错失及早出手购买的良机而扼腕叹息。

事实上，中国房价短期内的走势，不要说老百姓看不清，就连专家学者的看法都存在分歧。在中国住房制度改革后，学界和业界的相关讨论就多了起来。君不见有各种针对房价“涨跌”的对赌闹剧，成就了一些参与者的名气，也同时为中国房地产的舆论增添了一丝乱象。

由于制度的原因，中国的房地产具有尤其特殊的复杂性。但一般而言，主流观点都认为中国的房地产价格应该会上涨，其主要理由有货币超发导致流动性过剩，人民币升值吸引海外资金持有人民币资产，建安成本增加推高房地产价格等等。

两个市场两个价 投资需求推波助澜

从房地产投资的角度，这些原因可能是推动房价上涨的理由。但在近年来中央出台一系列包括保障性住房在内的房地产新政之后，仅仅从投资的角度来分析和判断房价涨跌的理由，就会产生许多的误区。

首先，讨论房价必须界定两个价格，而不是笼统的一个价格。在房地产新政下，房地产行业被清楚地划分成两个市场：一个是居住性市场，一个是投资性市场。这两个市场是不同的，价格形成条件和形成规律也是不同的，因而就会有两个价格。

其次，两个市场的价格形成机制不同。两个市场有两类不同的需求，居住性市场的需求是实际需求，是以一套住房为目标的或买或租的需求。其需求者基本是低收入群体，受收入水平约束，价格的稳定对满足他们的需求非常重要。

投资性市场的需求是赚钱需求，是以买卖房屋赚取价差为目的，其需求者希望价格能够不断上涨。只要能够在比购买价格更高的价格上出售，赚钱需求就得到实现。该市场对价格有无限上涨的需求，是没有均衡价格可循的。

如果不区分这两类不同的需求，不讨论不同市场价格形成的不同效用约束条件，不足以看清中国房价的根本问题，这样的理由也会沦为炒作房价上涨的似是而非的根据，实际上是利用大多数人的居住需求推高整体房地产价格，从而有利于少部分投资者的赚钱效应。

房地产新政 两个市场两种价格管理

事实上，在需求被细分以后，根据需求的判断，房价涨跌就不能一概而论。所以房地产新政最重要的新意，就是明确地把房地产分割成两个不同的市场，针对不同的市场实施不同的价格管理思路和政策组合。

政府主导居住性需求市场，包括制定购买经济适用房和租住廉租房的收入标准，最重要的是制定合理的价格标准，提供较多的保障性住房的土地资源，并对经济适用房的二手房采取回购。

如果合理的规则得到严格的执行，经济适用房和廉租屋的投入规模加大，相信居者有其屋的需求会逐渐得到满足，发展商的资本投入应该可以得到社会的平均收益回报，最重要的是，居住需求的房地产的价格就不会随着投资性市场的价格变化而变化了。

房产无信用记录 可能发生次债危机

一般观点认为，中国没有次级贷的问题。事实上，中国的信用纪录是很不完善的。银行的投资性住房贷款与次级贷款、衍生产品一样，是在房地产价格会不断上涨的假设条件下的投资项目。

但是，“房价不断上涨”这个假设是不合理的，特别是受宏观形势变化和宏观政策影响很大。如果对于这个假设的风险控制不到位，大环境稍有变化，特别是房价出现调整，所谓的次级贷危机就会被引爆。

依靠价格上涨支持，且没有特别严格信用纪录的中国房地产贷款，实际上是与次级贷款一样的高风险信贷产品。特别是那些靠房屋的滚动抵押不断获得贷款而不是以自有资金为主的投资人，房价变化以后出现“逾期”房贷的概率非常高，中国的次级贷就可能产生了。

切实落实好房地产新政，调整信贷结构，稳定房地产价格，是避免以后发生大规模中国式次贷危机，严重冲击银行信贷体系的重要措施。调控中国的房价，必须对房地产市场分而治之，分清两个市场、两种需求。

政府应以居住性需求为主，以民生为本，真正解决好民众的住房问题，帮助广大民众尽早实现他们的“安居梦”。

尾声

以上观点摘选自著名经济学家左小蕾的《经济的真相》。想了解更多关于房产的深度解析及中国的经济趋势，可以读读这本书。此外，左小蕾老师参写的《小趋势》也在热卖中，是中国经济短期预测的重要作品，值得阅读。

书名：《经济的真相》

作者：左小蕾

出版社：中信出版集团

丛书：智石丛书

策划出品：智石经济研究院

出版时间：2014年4月