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　　◎每经记者 白亚静

　　一年前，花样年董事局主席潘军将旗下物业管理公司彩生活分拆上市，不久市值反超母公司花样年。资本市场给出高估值背后，正是其“零收费”、重体验、社区O2O、轻资产等一系列特质，让一家传统物业管理公司具备了互联网基因。

　　彩生活向互联网转型的思路以及商业模式虽然已被资本市场认可，但是如何落地、落地效果如何，仍有待时间检验。

　　传统业务占八成收益

　　彩生活的业务有三块：传统物业服务+工程服务+社区增值服务。其中，社区增值服务是未来盈利的核心，是其脱掉房地产外衣的重要支点，按照预期，该模块未来应占盈利来源的90%。

　　但2014年财报显示，目前彩生活的主要盈利点仍在前两块。

　　一方面，前两项业务在总收益中的占比居高不下，合计占到总收益的八成以上。截至2014年12月31日，彩生活物业管理服务的年度收益占总收益的60.7%，同比增加2%，工程服务年度收益的占比从22.1%增长至22.5%。

　　另一方面，后者的收益增速落后于前两项业务。由于管理面积大规模扩张，2014年彩生活传统物业服务的收益同比增加72.7%。而且，新增小区不完善的基建，也给其工程服务带来了生意，工程服务收益同比增长69.8%。与此形成对比的是，新增面积给社区增值服务带来的收益增速并没有那么快，仅为46.3%。在社区增值服务的收益中，公共空间租赁协助是大头，占到了35%，软件使用费虽然有所提升，但并未超过前者。

　　增值业务用户分布不均

　　今年初，彩生活CEO唐学斌表示，彩之云（彩生活的服务APP）用户超过128万，活跃用户超过50万，从用户（免费）到客户（付费）的转化率为40%。这个转化率高于一般的互联网企业。

　　在彩之云内部功能中，客户的分布并不均匀。记者随机走访了彩生活位于深圳的几个社区，仅从抽样样本来看，缴存物业费、停车费的最多，在E维修上报修的次之，使用彩之云内理财、购物、租房等功能的并不多。

　　一名业主称，“使用彩之云缴存物业费确实方便多了，不过，我对它的海外直购、超市等购物频道并没有太大兴趣，直接去一号店或者京东就可以了。”

　　对于彩之云提供的多套理财产品，另一名业主称不了解，从未参与过。

　　明源云社区产品研究经理唐亮称，目前彩生活的APP是一个大而全的平台，整合了衣食住行等诸多需求，对业主来说确实更方便了，但移动互联网时代，做得好的都是单点极致。如果做一个大而全的平台，则无法在单点上满足客户最高的需求，在竞争时落后于细分领域的产品。而且，全部整合别人的产品，就失去了自己的特色，这意味着难以开发好的盈利模式。

　　唐亮称，这种情况下，以直接盈利为目的，又要保证轻资产，彩生活只能落到卖各种各样的产品这个点上，因此对业主的黏性不高。

　　卖服务还是卖产品？

　　实际上，由于万科、中海等旗下物业都拿出了分拆上市的计划表，因此，留给彩生活巩固“社区第一股”地位的时间并不多。

　　一位私募经理表示，在当前市场下，物业管理公司想要在二级市场获得高估值，除了有机构和资金推动外，还必须保证报表上的轻资产，彩生活的上市就证明了市场认可这种商业模式，如果贸然加大负债率，将影响彩生活的估值。他直言，彩生活需要在服务上下功夫。

　　唐学斌曾表示，彩之云将集成包含衣、食、住、行等各领域商户服务资源，构建社区1公里微商圈。对比竞争对手，彩生活所提出的“消灭最后一公里”这个卖点仍然存在。万科的布局，选择突破的点正是社区教育、社区养老等。

　　但唐亮称，问题的关键“不是卖东西，而是卖服务”，通过服务来盈利。

　　目前，彩生活的毛利率水平相当高，彻底摆脱了物业公司的微利形象。2014年整体毛利率从61.6%上升18个百分点至79.6%。从财报可知，传统物业管理服务贡献相当大，增加22个百分点至80.4%，社区增值服务的贡献亦不小，毛利率达到98.9%，增幅为47.2%。

　　但香港粤海证券投资银行董事黄立冲称，高毛利率的背后，彩生活在扩张时，往往会签订盈利协议，这并不利于传统物业服务提高质量。

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