什么是房价飞涨的“黑手”？

楼市价格增长乏力，中央出手救市也没能让楼市带来多少起色。不过，又是谁将楼价推到今时今日的地步呢？

我们先来回顾一下中国在这十多年来的货币增量。

根据央行的数据，1998年，中国的广义货币M2只有10.45万亿元，到了2014年，M2增长到120.96万亿元。从1998年到2014年的16年间，中国广义货币总量增加了12倍。

其中，2002年，中国的M2为18.5万亿元，到10年后的2012年，中国的M2是97.41万亿元。也就是说，在前一届政府的10年任期间，M2的增幅差不多是5倍。货币增加，必然导致价格上涨。而在这10年期间，中国前70大城市的房价增幅也基本上增长了5倍。

所以，可以看出中国的房价与中国货币的增加量保持了高度一致。如果你在这10年间买了房子，而你的房子的涨幅跟得上这个通胀的话，你起码和通胀齐头并进。如果你是在北上广深这些地方买的房子，你的财富则是很有可能大大地跑赢通胀。如果你没有买房子，你的这10年就非常sorry了。

可以说，货币的增发是房价飞涨的理由。但是，为什么要增发这么多货币？这是因为在市场经济发展下，中国需要用更多货币来表达和交换商品。

而房子（主要指使用权）的可流通交易和抵押也使得中国的货币增多的原因之一。

当土地和房子没有进入市场，而是归国家所有的时候，土地便不是商品，更不会是能再产生价值的资本。后来，尽管土地仍然归国家所有，但土地使用权已经可以被买卖，那么一次交易，土地使用权就能换成钱。

而在产权保护制度和契约权益保护下，土地也就可以被抵押转换成资本。这时，土地的“产权证”就最重要，“产权证”的流动性使土地使用权成为资本，以资本的形式让土地所承载的财富赚更多的钱。于是，我们需要更多的货币来衡量这一部分的价值。

以“资本化”的角度来看，1998年可谓是标志性的一年。这一年之后，中国的企业资产、土地和各类自然资源、劳动者未来收入流，都可通过产权化、证券化或者金融票据化转化为金融资本。而这也就是增加了广义货币的总量。

而另一方面，贷款买房则是把自己未来的收入流带到现在，折现成货币来买房。其次，土地价值在计算的时候，也会把未来的发展潜力进行估算，土地交易时，不同的未来价值也会被折成货币。

所以说，在中国逐步市场化的过程当中，土地和房子，以及其他一切可用于交易的资源，从仅仅是资源，变成了可用价格衡量的商品和资本，从而需要更多的货币来表达这些价格，刺激了货币的增加。而这些资源资本化之后，刺激了生产活力，从而生产更多可流通资源，这部分也是需要用钱来表示的。

但这只解释了钱为什么增加，以及价格为什么会增加的一部分原因（把未来的价值折现）。根据可交易的资源来计算货币量，是一个非常复杂的过程，而且无法做到百分百对应。而且货币发行还涉及许多影响经济发展的技术因素。比如，适当多发货币以刺激投资，促进经济增长。

我们会发现，房子价格要比很多商品都涨得快。这是因为，在增发货币以刺激投资之时，人们自然会找最有回报的产业。在产能过剩、多个行业面临转型困难之时，人们把钱投到楼市中去。在“四万亿”投资计划实行之后的几年，也是房价涨得最快的几年。

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