赵秀池 一线城市住房价值未来依旧坚挺

首都经济贸易大学 赵秀池 教授 文

日前，耶鲁大学陈志武教授在“东北亚贵金属交易所投资者保护工程启动仪式暨投资者保护高峰论坛”上表示，“中国家庭资产配置中，有79%投资于房地产，如果房价往下跌，那么大量中国家庭，尤其是一线城市家庭财富将严重缩水。中国家庭有必要注意分散投资，适当地调整投资结构，而贵金属是其中一个值得考虑的投资选项”。笔者对此谈些看法。

笔者认为，在目前形势下，一线城市住房资产很难像陈教授说的那样，会严重缩水。不容否认，迄今为止，住房是中国老百姓最重要的家庭财富。住房作为资产，其代表的财富也会随房价的变动而变动。房价上涨时，家庭财富会随之增加；房价下降时，家庭财富会随之而下降，或缩水。但一个不容忽视的事实是，从1998年切断福利分房起，城镇居民的住房资产，便随着房价的不断上涨而不断增值。一线城市的房价未来会严重下跌，出现陈教授说的“一线城市家庭财富将严重缩水”吗？笔者正好持相反的态度。

今年以来，由于贷款从紧，宏观经济软着陆等原因，导致楼市低迷，所以唱衰楼市的人大有人在，甚至有人认为中国楼市已经到了崩盘的边缘。但事实是，全国70个大中城市1-6月份，新建商品住宅价格与去年同期相比，上涨的城市有69个，下降的城市只有1个，绝大部分城市房价仍然在不断上涨，只不过房价涨幅不断收窄而已。尤其是一线城市，即使楼市低迷，房价涨幅仍然是领先全国的。北京的涨幅从18.8%回落至8%；上海则从20.9%回落至8.2%；广州从18.9%回落至7.7%；深圳从18.2%回落至6.7%。笔者认为，楼市是国民经济的晴雨表，这是我国宏观经济软着陆的表现，也是房地产市场平稳健康发展的征兆。未来的楼市，不会再像以前那样大起大落，房价的变化也会不断趋稳。

房价是城市优质公共资源的反映，优质公共资源越多的城市，其房价也就越高。城市之间房价的差异实际上是拥有的优质公共资源差异的反映。正因如此，一线城市的房价会高于二、三线城市。

一线城市房价不会大幅下跌的原因，主要是一线城市集中了较多的优质公共资源，导致其人口不断增加，进而住房市场处于供不应求状态。以北京为例，去年城市化率已达86.3%，到了城市化后期阶段，由于其独特的首都功能，集中了众多的优质公共资源，集全国的政治、经济、文化、医疗、交通等中心于一身，所以北京对人口的吸引力也是其他城市不能比拟的。北京的常住人口从2009年的1755万增加到了去年的2114.8万。4年间，又增加了359.8万人。按三口之家需要一套住房测算，则大约每年需要住房增量30万套，自住型和改善型住房需求，住房的供应缺口仍然很大。仅仅北京的经济适用房和两限房轮候家庭就还有10万。因此，在一线城市住房供不应求的情况下，房价很难下跌，家庭财富也不会严重缩水，反而，仍然是保值增值的一个最好手段。

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