#地产三人行 # 谢逸枫：各地陆续取消限购 下半年楼市将好转

地产三人行，与您共同评说地产风云。纵横谈楼市，楼市真精彩，地产三人行，这是大家特别关注的节目板块，今天地产三人行请到了老朋友，来自亚太房地产协会的会长谢逸枫老师。

汉文：谢老师您好！最近关于房地产方面的消息很多。看到谢逸枫老师的观点也很多，所以今天希望一些内容和谢老师做一个交流。前两天有一则新闻“上半年房地产供地同比降了百分之7.7”。不知是供地少了还是拿地的企业少了？很多的朋友都在关注这个问题，这个问题好像很敏感。这个情况谢老师了解吗？

谢老师：的却是，土地供地同比降了7.7。但是作为过去的三四年来说，应该是降得最少的一年。

汉文：一直在降，只不过我们这次关注。那么为什么会出现下降？土地供地资源的原因是什么？

谢老师：根据我们对楼市的土地供应量下降的原因分析，主要有四个方面：一是今年的土地供应量总量有下降；二是根据上半年企业拿地的过于谨慎有直接关系；三是今年地方政府的计划调整有关；四是跟楼市整体比较低迷有关。这四个原因导致今年上半年的供地总体同比降了百分之7.7。但是是近四年来最少的一年。

汉文：这四个原因谢老师总结的特别好，那您个人认为这四个原因哪一个是不可改变的？

谢老师：主要还是跟土地的总体供应量下降。

汉文：刚刚您提到我们看到的7.7的降幅其实只是一部分，之前也一直在下降，那么下降的幅度比7.7大吗？

谢老师：大！

汉文：那接下来这样的情况持续了多长时间了？

谢老师：其实是从2009年开始的，直到现在，5年的时间一直在降。

汉文：其实我们都知道房地产市场是分一级、二级、三级市场，那么一级市场的变化一定会传导到二级市场当中。这种土地的下降已经连续五年，在这个市场当中会不会在未来的一段日子里体现出来？

谢老师：从过去对土地供应量减少、对未来的房地产市场的供求关系以及房价这两方面的影响来看，主要还是取决于：一、市场的库存量，比如今年的房地产库存整体还是比较大一点的；二、今年的房价由于去年的基数高，出现下滑的趋势。因此即使今年的土地供应量下降了7.7，对于今年的房价影响也并不大，因为今年的库存量偏高。

汉文：今年的库存量偏高使我们看不到实际发生的问题“土地供应量下降”。但是如果库存量如11年的库存量最大，像北京库存量达到了15万套。在这样的一个情况下，假如库存量快速消化以后，我们也会感受到土地供应的下降和调整之后出现的市场的变化，对吗？

谢老师：对，还有一个关键的因素，大概是过去的几年里面，有些区域土地供应过剩（简单说就是卖地过多）。因此目前控制土地供应节奏，有利于减少土地空置、囤地的现象。

汉文：土地的情况确实会对未来的市场有影响。我们应该去发现它、关注它。谢老师，还有一个问题，最近多抵解除限购好像已经成不了大家关注的一个焦点，明暗的解禁越来越多。如我们以前说“限购会退出历史舞台”，现在看来确实应验了。那么限购从解除以后市场的反映是怎么样的？

谢老师：根据我们对全国实施六个城市限购监控情况来看，截止到8月5日，全国有32个城市取消限购或放松限购。其中有12个城市取消限购或放松限购后，已经出现成交量明显上升的趋势，而且上升的幅度大概是10%到20%左右。而另外十个城市取消限购或放松限购后成交量没有明显的改变。这就表明取消或放松限购政策总体对楼市的影响颇大。至少32个城市中有12个城市成交量有明显的改善，上升幅度10%至15%。而且在没有成交上升的城市当中，原因是一、与当地的特殊性有直接关系；二、与市场住房的需求量没有直接体现出来。因此，它的成交量没有直接体现在数据上升上。但相对如杭州，政策一旦取消以后，它的一些冬季开盘的楼盘，全部一次性销售完成。还有济南、太原，这些城市成交量都非常火爆。最主要的原因就是限购取消了。

汉文：那说明限购对市场还是有影响的。我们想知道，如北京、广州等地有限价的政策，据说现在限价也在悄悄的解除，北京的一些高价格的商品房价格不降反涨，交易量也增加。这些情况我们能看到一个信号，之前的调控政策在放松。这个信号接下来会愈演愈烈——继续放，放到正常状态？还是不仅放到正常状态，未来还会刺激？您认为会是哪个方向？

谢老师：应该说放松和退出的这个趋势会越来越大。现在限购政策退出的城市有32个，退出限价的城市已经有4个，北京、广州、深圳、珠海。而且有一个城市也已经取消了限贷政策，浙江绍兴。

汉文：限贷政策应该是全国各大银行的情况，为什么会在一个地方城市出现取消？

谢老师：主要是当地地方政府为了救市。关键还要看当地银行的政策和执行。

汉文：从银行本身愿不愿意执行？

谢老师：如果从银行的利润、银行和银监会的互相监督关系来看，及时是地方政府发布文件，银行也不一定会执行。第一，银行要保持一定的利润；第二它要避免一定得风险；第三是银监会还没有正式下达通知。所以银行可能会不选择执行。除非是一种情况，地方政府正式发出文件要求，不执行采取行政手段。

汉文：可能多方面原因，如果现在要调整，对房地产商的刺激太大。接下来您个人认为14年最后的不到两个季度，市场和政策上会有怎样变化？

谢老师：下半年房地产市场最大变化大概有五个方面：一、土地供应量变化，比如下半年的住宅土地供应量有所加大；二、限购政策会在下半年（除一线城市之外）全部取消，目前已经只剩十个；三、银行首套、二套限贷政策会调整，比如目前限贷调整城市有北京、上海、杭州、东莞、四川、广西、绍兴、包头、广州等城市，而限贷取消的城市在绍兴已经出现。

汉文：您认为下半年这样趋势会愈演愈烈。那么对于14年整体市场的概况还是属于一个震荡的走势，只不过下半年会比上半年略好一些。

谢老师：今年的下半年房地产行情会比上半年要好，尤其好的主要原因是：一、各地方政府已经有大规模的楼市刺激计划出台，比如安徽、四川、包头、福建、武汉等陆陆续续通过财政税费补贴、公积金调整、房贷政策的放松、取消限购等刺激楼市。在下半年会有更多的限购、非限购城市跟进，就会形成像2002年、2005年、2008年、2011年强大的楼市刺激计划出来，楼市就会好转。最关键的是限购和限贷政策会陆陆续续取消，那楼市就会逐渐的逆转。

汉文：非常感谢我们的老朋友，来自住建部资讯专家、亚太房地产协会的会长谢逸枫老师.谢谢您，再会！

谢老师：再会！