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群体性"弃房断供"或现 房价下跌投资失败是主因

央广网  2014-09-22 08:21

[摘要] 2014上半年，房地产市场显著降温，全国楼市低迷，房价下挫幅度加大。那些早年购置不动产的购房者，或由于自身原因还贷出现困难，或由于过去买的房子价值正不断缩水，他们所欠银行的购房贷款数额甚至超过了房子现有的市场价，于是出现了高档楼盘的持有者断供、弃房的案例。

2014上半年，房地产市场显著降温，楼市低迷，房价下挫幅度加大。那些早年购置不动产的购房者，或由于自身原因还贷出现困难，或由于过去买的房子价值正不断缩水，他们所欠银行的购房贷款数额甚至超过了房子现有的市场价，于是出现了高档楼盘的持有者断供、弃房的案例。

记者统计，从今年五月份开始，浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、浙江温州、江苏常州、广东广州、江苏新沂等地不断有购房者选择“弃房断供”退出市场，业主大多声称“无力还款”，不得不“弃房断供”。

房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚在接受央广网财经记者的采访时表示，目前房贷过高而房价下跌，对于购房者而言，两边都在亏损，在这种情况下选择“断供”的情形多一些。

北京潮阳律师事务所律师郑传锴指出，“购房者选择‘弃房断供’，说白了就是投资失败之后的反应”。

盘点：“弃房断供”早不稀奇

截至2013年8月初，浙江省温州市楼市价格已经连续24个月下跌。银行按揭数据显示，温州各类“弃房”案例595例，因个人住房按揭贷款断供出现“弃房”15例；有580例房产断供，因经营困难无法偿还贷款抵押房产“弃房”的有580户。处于不良贷款状态的房屋为2584套，按揭贷款不良余额为41277万元。

今年3月，杭州市西湖区法院受理了这样的一个案例：三位购买杭州昆仑之都房地产开发有限公司高档楼盘的业主由于无力支付欠款，均出现个人住房按揭贷款违约，开发商昆仑之都承担连带担保责任向银行归还贷款，购房者将所购房屋退还给开发商。

5月，一些房产拍卖公告屡屡出现在各大拍卖网站的首页：“197.54平方米、评估价764万。已第三次拍卖，488.96万起拍。现已降价275.04万，超值……”这些房产基本都是银行没法收回贷款才拍卖的，大多属于高档楼盘。

6月，广东省广州市某商业银行的赵女士经常通过邮件、微信等方式对外发布房地产不良资产处置信息，近一个月内她已经发布了第九条类似信息。她表示，最近一段时间，一些业主因难以续供，银行处置房地产不良资产的案例在增加，且以豪宅为主。

7月，江苏省常州市房价持续下跌，某购房者通过按揭在城南一家楼盘买了一套三居室，但在办了贷款，交了几个月的月供后，购房者却提出“断供”。因为这套房子已经成为实实在在的负资产，房价的跌幅接近40%，现在仅能出售80万元，而购房者却欠了银行近60万元的贷款，如果继续供这套房，还贷加利息一共要付给银行100万元左右。

法制意识和契约意识差或出现断供潮

北京潮阳律师事务所律师郑传锴对央广网财经记者说，购房者选择“弃房”拒绝还银行贷款是一种违约的行为，相应的房屋就会被法院拍卖，拍卖后的钱可能不足以偿还银行贷款，个人或许还会承担相应的违约债务。

“选择‘弃房断供’的大多都是商业投资类的地产，自住商品房的比较少见。因为商业地产不限制首套或是二套，它的贷款也不受限制，所以有些散户愿意投钱到房地产”。郑传锴分析，由于商业地产有一定的缓冲期，需要把商业的氛围养起来，在这过程中楼市如果出现变化，购房者就可能选择弃房。

目前“弃房断供”仅仅只是几个城市的个案，尚无更多数据显示已成为普遍现象。但是，房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚坦言，能否出现断供潮取决于房价下跌的幅度。他举例“100万的房子，首付了30万，按揭70万，当这套房子现在的价格低于70万的时候，也就是欠银行的钱比现在的房价还高，理论上就是负资产了”。但是丁建刚认为，不一定到了负资产就会抛售，因为“断供”的负面影响非常大，欠银行的钱不能一笔抹消。对购房者来说，信用会出现破产，整个经济秩序会出现较大的混乱，后果还是非常严重的。

丁建刚打比方说“国外或者是香港出现这样的情况时，一般会宣布破产，自此之后就不能选择高消费了，下馆子也不行，出国旅游也不行，因为还欠着人家的钱”。

丁建刚认为，如果稍稍出现负资产，问题是不大的，但是要低的过多，就会引起国民心态的变化。中国人的法制意识和契约意识比较差，可能真的会出现群体性的断供现象。

市场本身缺乏理性勿盲目投资商业地产

“断供”对购房者来说，意味着给银行的首付款和每个月的还款全都打了水漂，对以后的个人征信和商业贷款也会有影响。郑传锴建议购房者，无论是自住用的商品房，还是政策性的住房，在签合同前都要认真审查条款。“对于一些小户来说，在对整个市场没有明确预期的情况下，不要盲目去投资商业地产，这是一个方向性的把握”。郑传锴对央广网财经记者说道。

面对房价下跌，之前购买房屋的业主意见频频，有的开发商迫于压力就会给出一些补偿措施，比如赠予车位或者返还一些装修款。对此，丁建刚指出，为了安慰业主开发商作出相应补偿的行为实际上是不符合契约精神的原则。

郑传锴对此也表示认同，他觉得“这种补偿是没有必要的。我们购买商品房最主要的目的还是满足公民普通的居住，房价的波动对你没有任何影响”。他表示，对于投资，无论失败也好成功也好，这是需要投资者自己来承担的。郑传锴分析，“目前给出补偿的客观情况确实存在，但房地产商对于业主的经济补偿也是一种不理性的，或者说这个市场本身也是缺乏理性的”。

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