子女不多、有房没钱，保险欠缺，是当下中国老人普遍现实的存在。现在有了一种新的养老模式，“以房养老”：把名下的房屋抵押给保险公司，定期获得养老金，老人去世后，保险公司出售产权，结清给付的养老金之后，剩余的留给遗产继承人。
今年7月起，“以房养老”在北京、上海、广州、武汉四城市试点。但网友反映平平，一项网络调查显示，近8成网友表示不会选择“以房养老”。
其实，国务院去年10月发布“以房养老”方案后，保监会曾于11月下旬召集幸福人寿、泰康人寿、平安人寿、新华人寿、合众人寿、中宏人寿、中美大都会人寿等7家保险公司参加内部会议，要求提交“住房反向抵押养老保险”试点方案，今年1月推出相关产品，不过因为百姓反映平平，一些保险公司也不敢贸然行动，直到试点开始仍有部分险企还在观望。
网友们的质疑，到底是来自于“不相信”，还是“不了解”？“以房养老”从何而来，以什么产品作为载体，未来会向着什么方向发展？近日，新浪网对话了“以房养老”首倡者，幸福人寿监事长、原中国房地产开发集团总裁孟晓苏。
孟晓苏，一个曾引导并深度参与诸多奠定中国市场经济基础重大改革的人。“我是一个理想主义者。”他说自己推动的每一次改革都遵从理想，他现在要做的是“为老人代言”，因为“我也是一个老人”。他坚信“以房养老”能成为中国老人提供不错的养老选择。
他是中国传统文化的守护者。推开他的办公室房门，首先映入眼帘的是一幅红墨书写的“福”字卷轴，白色棉麻中式背心和外套，以及礼仪性的起身相迎。
“子女养老人多好啊，我们也希望这样，但问题是没有子女的或者子女不养的老人怎么办？”孟晓苏说，这些人是“以房养老”的目标人群。
他中式衣衫上的一对对盘云扣，随着他的动作跳跃着，一盘一扣，仿佛一头扣住的是自己的理想，一头则紧系对中国养老方式改革的思考。
去年年底国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，确定今年7月1日对“以房养老”进行试点。大半年的时间过去了，这项工作现在进展如何？
现在有足够多的老人参加试点，四个试点城市都很积极，有的城市的老龄委、老龄协会在找我们给他们做介绍，认为这对当地一批老人是有用的。这就可以了，试点就足够了。我们的试点小组早已经开始跟北京、上海和广州的政府机构在谈。
“以房养老”的实质是反向抵押贷款，也就是“倒按揭”，老人将产权房抵押出去，按月领取一定数额养老金或者接受老年公寓服务。老人去世后，保险公司可以处置房屋产权，清算此前的给付。你们是否已经准备好了相关的产品？操作模式也是这样吗？
已经有了。
“以房养老”其实有很多版本，别的（保险）企业不知道，幸福人寿是按照十多年的设想和国外的经验，不是做成了“产权版”，而是“抵押版”，“产权版”是把一部分产权变成保险公司的，而“抵押版”在投保期内产权不变。
在“抵押版”下面，又有“分享型”和“不分享型”两种，我们做的是“不分享型”。好比市场价值500万的房子，我们会把增值部分一次性算进去评估成600万。如果按照“分享型”，等到房子超过600万，超过的部分一半归保险公司，一半归老人。但如果按照“不分享型”，房子增长到800万，还按照600万给付，未来的房子拍卖之后，剩下的价值全部归还老人的继承人，保险公司没吃亏，也没多拿。
我形象地把这个方案称为“傻子方案”，连我们自己都调侃，我们保险精算师算不清账，光知道多给，这样对老人来说是很好的方案，这就使有意愿的老人比原来的态度更加清晰。
什么时候能推出？
离推出时间的不远了，已经酝酿了这么久。产品名字大致是说这个房子会保你终身幸福的意思。
今年3月，你曾到北京右安门社区推广“以房养老”。有媒体去探访过，三个多月去咨询的老人只有100多人。似乎感兴趣的人不多？
我们并不是想让所有人都入保，对这个有质疑的就别入，年轻人你质疑他干嘛，这个东西又不是给年轻人准备的。
我一直强调这个产品是小众产品，主要是两方面含义：
一方面含义是试点城市并不是所有老人都需要入保的，但对于无子女或者失独老人，没有办法把房子传递下去的老人来说，可能是他们的一个最好选择；
另一方面是因为试点就是少量的，第一，我们选择的是高房价地区，保监会选择四个城市也是这个概念，其中有三个是大城市，都是高房价地区；第二，选择高潜质房屋，大的城市选对了，要选有增值潜力的个案；第三是高素质老人，因为试点期间，试点老人其实相当于一个志愿者，能看懂规则，有维权意识，能够防范被误导。
你们找到这样的人群了吗？
前期已经有一些老人的组织请我们去讲，老人组织都是失独老人组织，有时候一个小会场就能塞一百多人，所以我说有足够的老人，就是这些失独老人，还有一批无子女的老人，就从这些群体开始试点。
这个群体有多大？
中国老人有两亿人口，是英、法、德三国的人口总和，在中国，任何为老人服务的项目，在全世界都是最大的市场。其中，没有子女的老人占10%，大概2000万。有1%的是失独老人，据老龄委估算是200万，每年以7.6%的幅度在增长，这个数字是按照每年万分之二的自然死亡率平摊到3亿独生子女身上算出来的，也有人说不止这个数。
所以，有可能反向抵押在中国的发展，比在英国、法国、美国的发展还要好，不要忘记，那些国家本身的养老都很完善。
你自己以后会做这样的养老吗？
会的，已经征求了儿子的意见，同意了。我要做的话，我们夫妇俩分开，我单独押一套房子，因为现在是两套房，太太可以再另外押一套，儿子也有房子，用不着传给儿子。
我从2003年提这个产品，那时我还没有创办幸福人寿，我并不是想为幸福人寿做什么事情，11年过去了，我也从一个54岁的人变成一个64岁的人，65岁就算国际上的老人线了，作为年龄大的老人，你说什么方式养老最好，我当然认为我的这个保险版的“以房养老”最好，我是站在老人的角度上思考这个问题。
现在很多企业家为自己代言，作为“以房养老”的首倡人，你会为自己代言吗？
未来目标是为老人代言，方案是经纪公司。现在没有完整的保护老人的机制，保险公司直接面对老人，缺乏跟保险公司面对面的机构，谁来保护老人，只能靠着保险公司的良心，未来要用制度保障老人的权益，成立保险经纪公司，经纪公司可以维护老人的利益。
十年前首提“以房养老”，十年后才推出相关政策，期间最大的阻力是什么？
2003年3月28日，温总理批示了我递的信，当年8月，保监会与国家建设部将会签的《关于开展“反向抵押贷款”有关问题的报告》上报国务院（保监发【2003】124号文件），已经都准备要开展了，但都已经是11年前的事情了。
主要的思想障碍不在老人，而是保险公司，保险公司担心房价会跌。2000年的时候就有人炒作房价会跌，这些年一直没断过，我们不断地讲房价是涨势不是跌势，但总有些人唱衰。去年年底才推出，原因是去年的房价大家看明白了，说房价不会跌。但即便这样，今年年初，又有一部分人又松动了，说房价会跌，不敢做了。
现在的房价确实有下探的风险，会不会又有一些保险公司观望？
所以这个时候又出现这个状况了，你敢不敢做？幸福人寿认为，房价跌的概率远远小于房价涨的概率，保险公司就是保概率，按照概率来算就是涨的可能性很大，假定说，房价涨了2倍，房价又跌了50%，算账还是涨了。我们认为做这个产品，不会把钱亏进去。
老百姓和保险公司都比较关注住宅70年产权的问题，如果房屋超过70年，会不会影响保险公司处置房产，会不会影响每个月为老人给付的养老金？
保险公司有三大顾虑，房价是第一大顾虑。
第二大顾虑就是70年产权，2007年中国公布了《物权法》，规定住宅房屋70年后是自动续期的，但只限于70年的住宅用地，不包括其他物业，比如别墅用地是40年的，商铺是40年的，工业用地是50年的，这些物业明确说明到期后要收费的。有人说70年后没写不收费，其实从上下文可以看出来了，其他收费的产权都写明要提前一年申请。保险公司还有人不信，这个行业并不是都愿意学习的。
把房子传给子女，是中国人的传统观念，怎么转变这个观念呢？
这是保险公司的第三个顾虑，说老人都是传给子女，我们还要转变老人的观念多难啊。没有必要转变这个观念，中国传统观念，子女养老人多好，我们也希望这样，但问题是没有子女的或者子女不养的老人怎么办？
“以房养老”的方式在中国，早被老人摸索着出现了，有多种版本，租房版的、银行版的、售房版的，甚至都有老人遗嘱托养版的，孤寡老人找不到养老办法的情况下把自己托养给邻居，在成都甚至出现了托养给社区的案例，但是并不成功，因为社区本身不是一个能够执行托养的法人主体，遗嘱托养在法律上是不健全的。
现在我们推出一个保险版的，是把国外已经被人创造出来的、保险版“以房养老”的方式引进来，只不过是对过去多种“以房养老”方式再增加一种养老方式，怎么就引起了这么多的轩然大波？
房子本来就可以作为老人的养老工具，并不是政府或者保险公司要剥夺老人的房子。
按照“保险版”，让好多老人晚年既能住房又能拿钱，在有生之年收益稳定，比卖房养老把钱存在银行，利息增加不足以保证老人的收入，不足以抵得上通货膨胀要强多了，比租金要高多了，老人损失掉的是传给子女的权力，但对于没有子女的老人来说，保险版的正合适。
很多银行都尝试过“以房养老”，但是效果似乎并不太好。
银行规定必须要第二套房子才能做，特点是贷出去多少钱，收回来多少钱，是计息的，如果贷给你的是十年，十年之后要把房子收回来，把本息还了。如果十年后，老人还健在呢？因此，如果老人长寿，他们就处理不了，这是银行版的缺点。无论是一次性领取还是按月领取，老人得到的不多，银行版没有把房屋增值考虑进去，按照保险版的方案，会有增值。
这个产品是一个保险产品，加上未来如果国家有些贴息等政策，可能还会有些收益，更重要的是当老人一下子变成有钱人之后，保险公司可以围绕着老人的增值品做工作，我们现在正在跟北京市商量，要参与一些养老设施的建设。
长寿风险，保险公司担心吗？
担心。
长寿风险在国外的反向抵押中，有个政府分担的问题。一方面给保险公司、老人都免税减税，另一方面叫长寿风险国家承担，给长寿老人的补贴是有的。现在，在整体设计思路里我们也提出来了，但是在试点开始阶段，国家不知道从哪里补起，不能开始就让国家做承诺。这个阶段，保险公司自己方案设计好就行了。
应该说分享型的是比较能够有效抵御长寿风险对保险公司造成的损失的，保险公司可以分享增值部分。但是不分享型，也能够防御长寿风险。比如500万的房子，把增值部分算进去评估成600万，如果涨到1200万还是按照600万给付，老人总共领到800万了，房子才可以拍卖。
“以房养老”是舶来品，在美国一开始就不受老人的待见，2008年金融危机之后，“住房转换抵押贷款”损失惨重，三大支柱之一的“财务自由计划”更是因为开发商破产而退出市场，怎么看这个事情？
你不要忘了，美国是赔给谁了，赔给老人了，这说明在房价下降的情况下，政府和保险公司合起来，保证了老人的权益。
以房养老除了辅助养老之外，还有什么好处？
国外有遗产税，先税后房，按规矩你们家族要交65%的房产税。如果遗产税出来，中国的“以房养老”可以成为一种避税的工具，抵押一套房子，老人每个月所领取的给付金都是免税的，等到老人去世之后拍卖之后还剩下100万，给他的继承人，这100万是要交遗产税的，如果没有这么多钱，等于是零资产，就等于免税了，一旦推出遗产税之后，产品的好处就能够明显的看出来。
中国会不会推出遗产税？贫富差距这么大的国家，富人更富，穷人更穷的情况要打破，遗产税就是一个好办法。中国没有遗产税，财富全部留给下一代，就出现了富二代这样一个群体，但是也毁了这个群体，同时也加剧了国内的贫富差距。
遗产税是合理的社会制度，很多年前我们没有有钱人，现在出现了有钱人，财富创造过程中全社会都参与了，他们离去的时候就应该留下来。
遗产税的争论就在于不会设计，该收多少遗产税？很多人反对遗产税，因为好不容易有套房子，结果一征税一大半全没了，所以我是主张提高税基，1000万起征，确保穷人不用交遗产税，遗产税顾虑就没有了。
作为首倡者，你对“以房养老”有什么期望？
我是个理想主义者。这么多年不断地为了理想而奋斗，当年我们几个年轻人，在北大校园里面喊出来的是“团结起来，振兴中国”，那是理想。
我实现了我的三个理想：
第一个理想是房改，过去都是租住公房的人群，租房的变成了房屋所有者，我是课题组的组长；
第二个是保障房，我持续呼吁了9年，保障房才列入国务院的日程，又持续批了3年才开始建设，12年不建保障房，我们批评了12年，现在好了，政策明确要住有所居，大规模的建保障房，这个理想我又实现了，但还没有实现完；
第三个理想就是用金融工具来帮助老百姓，把金融，包括银行和保险引到住房财产里面来，实现了一半了。
“一半”指的是什么？
当年的住房抵押贷款，是我跟另外三位专家提的，当时银行并不同意，因为他们担心百姓借钱不会还。我说也许国有企业借钱不会还，百姓一定会还，因为抵押了房产，现在这已经成了银行最好的资产，都愿意借，但是国家把它变成了一种调控手段，拿这个调控，背离了抵押贷款的本意，它本来是帮助老百姓借钱买房子的，过去低收入者买经济适用房的首付是5%，现在都提高到了30%甚至50%了，这种调控是不对的，所以说我实现了一半的理想，就是住房抵押贷款。
另外一半的理想，就是把它翻过来，反向抵押贷款，这个理想接近实现了。
住房抵押贷款当时推的时候有多难？银行不愿意借，老百姓也不愿意跟银行借，老百姓说我为什么要给银行付利息，后来顾云昌（编者注：中国房地产及住宅研究会副会长）编了一个中国老太太和美国老太太天堂对话的故事，这才把老百姓启发明白了，不要认为一个产品老百姓抵制，就认为它没有市场。
同样，我们用到现在的反向抵押养老保险上，不要以为现在有些人说我不入，就会永远不入。等产品的好处体现出来后，缺点和问题都明显地摆在那里，老年人的观念会自己转变，我们不去做转变观念的事情，我们只是要把产品做好。
你跟李克强总理、李源潮副主席是同窗，同拜在厉以宁教授门下，你们三个人当年的论文现在都成了国家政策，当时写的时候想到了吗？
当时写的时候，并不是为了混文凭，就是改革经验的总结和对未来的展望。因为是写给老师看的，不是发表的，所以写的就比较大胆，比较深奥，老师看得懂，因为老师是搞市场经济的思想，我敢写给他们看，写的很到位，结果就高分通过，后来没想到市场经济这么早就到来了。有人问你写有风险吗，我说没有什么风险，我的理想很坚定，我坚定我是正确的，事实证明，一年多就落地了。
我提出好多东西，住房抵押贷款提了3年才落地；“以房养老”是11年；我还提了用REITs化解地方债，提了9年还没到头，还得熬着。
我发明了一个喝啤酒理论来安慰自己，喝了啤酒，你早晚得上厕所，不上不行。
改革的很多事情都是喝啤酒理论，现在老龄化已经到了两亿人口，不能看着老人有房没钱养老，看老人因为房子问题跟子女打架，看着老人死以后子女之间打架。
近期不少二三线城市松绑楼市限购政策，未来会有更多的城市跟进吗？
本来就不该限购，打麻药的结果是把生产也麻醉了，用限购的办法，结果现在整个供给畸形。
在供给畸形的情况下谈房产过剩的问题，不让人买房就说过剩没道理，另外一边钢铁水泥都压着呢。说为了低收入者，低收入者没有工作了，钢铁、水泥厂、煤炭企业的工人下岗了，都没工作了。说了降房价，结果越调越涨，直接目的没达到，而激化了社会矛盾。
厉以宁有个说法叫“就业创造就业，消费促进消费”，只有买房的人花钱消费了，才能促进更多的人进入生产企业，这些生产企业的劳动者，又会影响到一批人的就业，比如卖盒饭的，理发的，现在都堵住，这种情况下，国民经济会出现下滑态势。
那你觉得限购应该放开吗？会放开吗？
不放开不行啊，按照喝啤酒理论，喝啤酒多了以后有一个排解的地方，你非让它憋着。房地产还相对好过，上游企业钢铁水泥都憋出病来了，下游企业家具、家居行业也憋出病来了，整个国民经济都憋出病来了，尿出来就没事儿了。
不调控的话，房价又会涨起来。你觉得只靠市场能解决房价问题吗？
房地产市场不是完全交给市场，房屋既有商品性，又要有居住保障性，从形态上分为两种房，商品房和保障房，我们在1998年的房改方案里就已经明确写出来的，后来被搞乱了，现在要恢复到这种双轨制，给中低收入家庭包括年轻家庭提供不同的保障房，高价的商品房你就让他涨吧，当供应量增加的时候，价格就会下降。保障房要靠商品房，商品房涨高了，政府才能有更多的资金去建保障房。
我们现在要逐渐收回政府的调控之手，但是没有收回来，地方政府还在管，整个房地产市场被压制，造成了国民经济的下滑。
现在有两道枷锁，一道叫限购，另外一道是高存准率，在限购的情况下，在高存准的情况下，在老百姓有钱不能花，把钱封在银行的情况下，微刺激就是印票子，等于巧取豪夺。
当整个消费都放开的时候，老百姓还不消费，这就出现了凯恩斯所说的理论，政府要用政府的行政导向和政府的消费来刺激经济，现在不是刺激经济的时候，现在只要松绑就可以了。
