昆明楼市救市6大猜想限购松绑传言可能来真-云南房网

随着5月百城房价首现跌势，全国房价持续降温的趋势进一步确定。与此同时，救市声音和微调举措已从三四线城市扩至二线城市。不过，在观望情绪浓厚、库存压力仍大、信贷全面收紧、开发商资金链紧绷的大背景下，地方政府的逆周期救市行动估计难获得实际效果。若是昆明需要救市，其第一目标便是在价格上大做文章，而目前最直接、最有效，或者炒得最沸沸扬扬的话题便是低首付和“限降令”。那昆明需不需要这样的救市政策？或者这样的救市政策是否符合云南水土？

救市类型：低首付、首付分期

可能指数：★★★☆

早在2011年，昆明楼市上就出现了超低首付、首付分期这样的首付方式，一直以来都经常会看到一些开发商打出一成首付起或者超低首付的广告，看上去这种手段是为购房者降低了准入门槛、减轻了购房者的首付压力。

一般来说，按照现在昆明的市场价，一套均价8500元平米、面积80平米的房子，按照规定首付需30%，购房者则需要支付20万左右的首付款，若只需支付一成的话，只要7万左右便可以购房，将近三倍的差距让购房者很是心动。另一种低首付方式则是首付分期付款，本来应该一次性缴纳的首付可以分期付款，时间一般在半年或者一年之内，昆明在售项目保利六合销售的公寓便采取了首付分期的方式，也确实受到了很多购房者的关注。

保利云南置业副总曹伟佳表示，低首付在昆明运用得比较广泛，主要因为昆明的房价在西南地区算比较高的，但是人均工资却很低，很多家庭为了买房需要拿出全家全部存款，特别是针对现在的年轻人，单靠自己买房非常困难，而低首付刚好能让首次购房的购房者较容易凑够首付款。不仅如此，低首付也比较符合购房者的心态，一次性拿出几十万觉得很困难，若是分期付款，购房者也能较轻松地承受。

现如今，昆明楼市中也随处可见开发商在首付上做文章，而对于开发商来说，曹伟佳认为近年来，国家货币政策一直处于从紧状态，目前房地产的发展态势已对开发商的资金链形成了相当的考验，大批低首付房出现，一方面是开发商撬动市场需求的一种营销手段，一方面则可以理解为开发商在变相回笼资金，以缓解自身资金链压力。

案例

海伦国际公寓不限购不限贷，首付可分期先付两成；经典明苑首付7.5万；朝九晚五全新48-141㎡户型在售，首付5万起；COCO蜜城2期住宅在售，首付1.2成起……

点评

不能作为一种救市政策只是市场化催生的营销手段

“垫首付”成为一种营销手段，一方面是作为一个新闻炒作话题，另外一方面，也可以通过低首付的方式吸引更多购房者到此购房，以此达到楼盘快速成交去化的目的。出现低首付和首付分期，对于置业者而言，缓解置业者短期内的资金周转问题，一般要求置业者在半年或者一年内付清首付款。对于开发企业而言，置业者的首付款特别是刚需客户的首付款比例通常在30%，而银行贷款的比例高达70%，通过一定比例的首付优惠，促进房源的快速消化，也是开发商缓解资金压力或增加资金流动性更为重要的驱动力。这种手段大部分风险其实还是由开发商来承担，通过将首付分期，降低了购房者买房的门槛，购房者能够通过“低首付”得到实惠。其实低首付或者首付分期的情况曾经在昆明风靡过一段时间，一些楼盘的销售也真正得到了提高。

曹伟佳认为低首付、首付分期其实不能作为一种救市政策，而是一种市场化催生出的营销手段，而这种手段曾经在昆明市场上风靡过，以后也会成为一种开发商较为常用的手段。

救市类型：限降令政策

可能指数：☆

5月23日，杭州市相关政府部门规定，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签，开发商如想大幅降价销售，则需重新申请，降低楼房备案价，而深圳、上海及南京等地都有类似的规定。专家分析，限降令实际是想控制房企降价的幅度，但政府直接干预企业降价行为，等于直接插手了企业的经营权，开发商想加大力度促销跑货也不行，政府行为并不妥当。而京鹏地产锦玉项目总经理顾刚也表示，房企大幅度降价，一定有其深层次考量，不到迫切阶段，哪个房企也不会大幅度降价降低利润。

昆明业内人士分析，对于昆明来讲，若是出台限降令，其弊远远大于利。首先，房价限降对企业不利。与限购、限贷政策的目标是购房人不同，限降令的目标对象是房地产企业。因此，这么做首先会遭到伤害的必然是房地产企业；其次房价限降对百姓不利。如果楼市稍有风吹草动，地方政府就如同热锅上的蚂蚁坐立不安，就会引发民众的信任危机，让民众对政府楼市调控的承诺失去信心。最后房价限降对楼市调控不利，限降令除了会让大部分民众情感上不满外，更会让人相信，政府要控制房价上涨只是说说，而要防止房价下跌却是实打实的，会导致许多购房者以为有政府托底，从而丧失风险意识拼命买房，促使房价在短期内进一步非理性上涨。

案例

东莞世纪城幸福公馆项目，最新一期特价房项目因降价幅度达21%，根据政府出台的“超过备案价降幅，需重新备案”规定，该项目被限制网签。

点评

弊端太大全国也仅是个别现象

昆明出台限降令可能性微乎其微

楼市限降令的推出，无疑是地方托市的又一变种。然而，众多开发商及业内人士都表示这一楼市限降令必然会破产。房地产商在目前市场成交量大幅下滑的背景下，出于回笼资金、缓解经营压力的考量，自发下调商品房价格，属于典型的市场调节行为。张洪认为，楼市限降令不可能一味抑制企业乃至行业的价格调节诉求，尤其是面临市场竞争的房地产行业。设想一下，如果某个企业或行业一方面受制于限降令的行政管制，另一方面不能采取相应的价格调整举措，造成商品房大面积滞售，就可能面对亏损乃至破产的威胁。开发商要么通过赠送面积、垫付乃至代付首付等途径变相降价，要么则可能形成房企纷纷倒闭的多米诺骨牌效应，其产生的负面后果绝对大于逐步释放市场压力的渐进式降价。

而就昆明目前出现的降价情况在很多人看来其实只是市场的反应而已，开发商做出的一种策略而已，距离真正降价的标准还有一定距离，并且在昆明也没出现过限降令的政策。就全国来说，出现限降令的城市也是极个别，并没有大范围的实施，而对于昆明目前的楼市行情来看，并不需要限降令的政策出台，所以对于昆明来说，出台限降令救市政策的可能性微乎其微。