周边物业平均升值近50%；
投资回报率高达15%；
站点附近的楼盘平均价格要比其它楼盘高出10%~15%；
……
这是香港地铁开通后，地铁沿线物业的强劲表现。
其实，不论哪座城市地铁的规划兴建，都会对沿线楼盘产生作用。相较其他地段，业界、专家对地铁物业的销售价格一路看涨，对于已经建好的物业，在市场上则表现出较强的抗跌能力。由此，地铁物业，当仁不让地成为楼市新宠，在市场下行的楼市大背景下，更背负了投资、置业者沉沉的期望。
当热炒多年的昆明地铁物业在上月终于迎来地铁真正贯通的一刻时，期望许久的地铁带来的便利生活和物业升值预期进入了真正的实现阶段。
那么，当昆明地铁1、2号线贯通遭遇楼市观望，那些备受期待的地铁物业到底表现如何呢？
市场不好，没跌也算升值
早在开工之初，昆明地铁沿线楼盘便纷纷打出地铁物业的宣传口号，各开发企业受益匪浅。
从昆明地铁沿线各楼盘开盘价格来看，地铁沿线楼盘价格均比同区位其他楼盘高出不少。以二环边为例，目前楼盘基本售价在9000~10000元/平方米左右，中国水电·金檀均价10400元/平方米，碧鸡名城目前在售均价9300元/平方米……而同为二环边的地铁物业——同德·昆明广场的均价则达到了13000元/平方米，甚至北三环外的地铁物业，价格也近9000元/平方米。不难发现，以地铁为噱头，从呈贡到北部山水新城，再到仍在兴建的地铁3号线，周边楼盘价格均比非地铁沿线同区域楼盘高出上千元每平方米。地铁物业的价值在昆明楼市已经显现。
然而，从其他地铁城市的发展规律来看，地铁物业价格要比非地铁物业价格高出30%~50%，有些甚至要高达100%。但昆明地铁1、2号线贯通1个月，效果却并不尽如人意。如今，地铁1、2号线开通1个月时间，记者对已经贯通的地铁1、2号线周边主要在售楼盘进行了梳理后发现，地铁物业价格坚挺，但涨幅并不明显。
其中，南城，七彩云南·第壹城，2013年5月25日首次开盘，均价6600元/平方米，而上周开盘，项目均价为6800元/平方米；实力心城2011年首次开盘时均价7500元/平方米，现在的均价为7300元/平方米；东盟森林2011年10月15日首次开盘，均价6200元/平方米，现在均价6100元/平方米；中豪泛亚国际·悦城、逸境2012年10月16日首次开盘，均价分别为7180元/平方米和7300~7680元/平方米，现在均价为7200元/平方米和7300~7800元/平方米。万科·魅力之城，2013年8月17日首次开盘，6800元/平方米起，现在均价8500元/平方米。
北城，同德·昆明广场中央区2012年9月16日首次开盘，均价12000元/平方米，现在均价13000元/平方米；俊发城2013年10月19日首次开盘，价格8000~9000元/平方米，现在均价8800元/平方米，而德润·朗悦湾、天宇澜山等项目，均价从首次开盘至今基本持稳。
可见，昆明地铁1、2号沿线的部分楼盘，最大涨幅为1000元/平方米左右，最长销售周期已超过3年，与“平均升值近50%”的预期仍相距甚远。
对此，昆明风之铃市场调查与研究咨询机构CEO石远认为，市场不好，地铁物业没降价也算是一种升值。石远说：“昆明地铁经济目前仍处于初级阶段，未形成网络、环线，这使得地铁的受益人群相当有限，对地铁物业的拉动自然也产生了局限。而且，昆明城市规模有限，生活、交通成本较低，乘坐地铁并不像一线城市那样是大部分市民出行的唯一选择，只是交通的一种补充方式。目前，昆明市民主要的出行选择仍是以公路为主，市民已习惯这种出行方式，对城市距离感不是特别强烈。所以，昆明人的地铁生活模式还在培养，以后能发挥多大效应还有待观察。”
有业内人士分析：“目前，昆明房地产市场仍以刚需型住房需求为主，虽然快捷、方便的居住场所会成为大多置业者的首选，但居住成本相对较高，这反过来抑制了部分购房群体的需求，尤其是价格至上的刚需需求置业者。昆明地铁物业的潜力到底还有多大，仍需要一些时间来验证。”他接着说，“不排除目前有一些地铁沿线的开发企业很痛苦，但是过高的预期让地铁沿线的价格依然坚挺。”
“其实，地铁对于周边项目的拉动，并非只体现在价格上，更重要的体现是项目销售速度和品牌认知度。在楼市下行的压力下，地铁物业仍然能保持良好的销售业绩和稳定的价格，已实属不易。”昆明某地铁沿线项目相关负责人告诉记者，“昆明地铁目前只实现了南北贯通，周边配套设施还不完善，尤其是地铁商业大多还未成型。而地铁物业很大一部分价值拉动靠的就是地铁商业的运营。所以，昆明地铁物业的发展将在地铁商业逐步投入运营后才会显现。”
增值预期力挺地铁物业
那么，在昆明楼市陷入观望的市场大背景下，地铁物业在销售方面表现又怎样呢？
据统计，自4月30日地铁1、2号线贯通之后，昆明楼市共有9个项目开盘，其中5个项目在宣传中都以地铁为噱头。而从今年1月1日起，昆明楼市进入观望期，截至5月29日出稿时止，昆明楼市共开盘28次，其中，16个开盘项目在地铁沿线附近，占昆明上半年开盘项目的57%。
3月22日，海伦国际开盘，80套房源半小时售罄；3月22日，ICC环球广场开盘，推出C栋写字楼产品售罄，项目累计劲销4亿元；3月29日，保利·六合地铁商业开盘两小时即售罄；5月10日，中望城开盘，所推房源售罄；5月11日，医大广场开盘，700余套精装房源热销80%；5月24日，七彩云南·第壹城开盘，推出近300套精品房源，1小时售罄……
由此不难发现，即便市场不好，价格相对坚挺的地铁物业对置业者仍有较强吸引力，而地铁物业强大的增值潜力预期是支撑地铁物业热销的关键。
昆明房产信息网显示，2013年昆明楼市项目销售金额十强榜单中，前三甲的项目——金盾俊园、海伦国际、滨江俊园均为地铁物业；2013年昆明楼市项目销售面积十强榜单中，首位的金盾俊园、第二位天宇澜山、第四位长水航城、第五位海伦国际、第六位滨江俊园、第八位七彩云南·第壹城为地铁物业，占据了10强中的6席。
热销之下，石远提醒：“地铁物业可以分为很多种，地铁上盖物业、地铁旁物业、地铁周边物业，甚至离地铁更远的项目，不是每种物业都能具备保值、增值的特性，这与人流、区位、商圈等因素都息息相关。同时，居住价值和商业价值也不相同，尤其是地铁商业价值，更是与地上区域的价值密切结合。在城市传统商圈范围内的地铁物业和换乘、枢纽站点周边的地铁物业与普通站点旁的物业价值有明显区别。而现在，在开发商铺天盖地宣传下，地铁物业成为一个大概念，价值被放大，而非具体项目具体分析，误导了置业者，预期透支。应该理性对待。”
据了解，截至目前，关于地铁物业还没有一个准确的定义。通常认为距离地铁站点1000米以内，商用、住宅、综合服务设施建筑，被界定为地铁物业。不过也有许多业内人士认为，真正的地铁物业，应该是距离地铁站点500米之内。而《地铁物业增值报告》将地铁物业的范围定义在：距离地铁站点1000米以内、步行路程10分钟以内。
“对于我们消费者，基本不了解什么是真正的地铁物业。而且购买时大部分项目是期房，都宣传自己是地铁物业，可在地铁开通之前，我们根本无从确定地铁站口位置，项目具体建设情况等。我朋友就在地铁1、2号旁买了开发商宣传的地铁物业，可如今交房了才发现，从家到地铁站口差不多有3公里，开车觉得不划算、走路又灰又远，现在很是郁闷。”准备购房的张女士说：“昆明人就爱跟风，什么东西一火，大家就扎堆去买，其实这样风险很大。希望开发商在宣传自身优势时能实事求是，让业主充分享有知情权，例如：地铁物业可以在卖房时标注上到地铁站的距离，打消购房者顾虑。”
或许，要真正感受到昆明地铁物业的价值，还需要较长的时间来等待及检验，但从消费终端上来说，地铁最终还是会形成一个网络，置业者购买房子，不是只住一两年，而是长期居住。因此，地铁物业相较于其他物业，投资、自住价值依旧明显。
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