ChinaVenture2013年中国投资年会于8月23日在深圳喜来登大酒店举行，本次年会将汇聚来自投资业、金融业及企业界的各路精英，共同探讨行业转型发展及多元化布局话题，共同探索中国PE行业共赢之路。证券时报网作为合作媒体全程参与了此次会议报道。

　　主持人：尊敬的各位嘉宾，首先有请这个panel的主持人诺承投资管理合伙人王东亮先生，接下来有请panel嘉宾：

　　德信资本董事长兼总经理陈义枫先生，

　　共赢资本董事总经理丁亚明先生，

　　中伦率所合伙人刘新辉先生，

　　建银精瑞资本董事长李晓东先生，

　　赛富不动产合伙人王戈宏先生，

　　凯龙瑞投资董事及行政总裁郑喜明先生，

　　稳胜投资机构业务部总经理焦谷先生

　　王东亮：我们首先请各位嘉宾用1分钟左右的时间介绍一下自己的情况和各自的机构。

　　陈义枫：各位大家好，我叫陈义枫，深圳德信资本，我们是专注于房地产基金的领域。同时为了拓宽资金募集渠道，提升自主资金募集能力，我们成立了德信财富。目前我们德信基金的管理规模40亿左右，德信财富的团队正在快速扩张过程中。谢谢！

　　丁亚明：各位嘉宾大家下午好，我是来自于共赢资本的丁亚明，我们房地产业务板块这几年快速发展，目前管理的资产大概在200亿元人民币左右，同时我们也在募集美元房地产基金，非常高兴有机会在这里跟大家交流。

　　刘新辉：各位下午好，我叫刘新辉，是一名律师，来自中伦律所。我目前从事的是以房地产基金投资的设立以及项目投资，中伦这些年一直是以房地产领域领先于国内其他的律师事务所。我们不仅代表了几乎所有的中国境内房地产上市公司和企业，目前我们也代表着中国主流机构投资者，像社保基金、中国人寿（601628）、国开金融、中投，我们现在也跟大量的境内房地产上市企业和房地产公司合作，设立各种类型的房地产基金和境内外投资，在此也愿意跟大家做进一步交流。

　　李晓东：大家好，我是来自建银精资本的李晓东，我们是最早一批人民币房地产基金管理机构，5年来我们大概累计管理的基金规模在220亿左右。前期主要是专注于住宅领域比较多，接下来我们更多地关注国内优秀商业地产，持有型物业是我们未来的一个发展方向。

　　郑喜明：大家好，我是凯龙瑞的郑喜明，我们主要专注房地产领域的所有项目，我们的基金来源有三块，一块是国外美元专户，一些大的国外基金，第二个是我们自己发行的基金，现在发了第四轮基金，第三块是我们募资的美元基金。我们开始投了很多住宅，后来做商场，最近投得比较多的是办公楼和产业园，总共的量接近90亿的投资额。

　　焦谷：大家好，我是来自稳胜投资的焦谷，金地集团（600383）大家很清楚，是国内最早探索房地产金融与房地产基金业务的龙头开发商。以住宅开发为主体，以商业地产开发和金融服务为两翼的发展模式，稳胜投资作为主要板块，在过去的3年里面，我们发起了18支人民币基金，以住宅开发项目为主，现在管的规模是85—90亿之间。我们经过这么长时间的探索还是继续探索，开始尝试做一些商业地产。

　　王东亮：谢谢各位的介绍，大家印象比较深刻的是大家的资金管理量，这从侧面说明了我刚才说的问题，房地产基金的资金管理量大于PE，房地产基金的元年是2010年，发展的时间并不久，所以有各种各样的异论，我们今天可以看到在座的嘉宾在资产管理量包括探索的领域方面都有很多的创新和突破。我们今天时间有限，我们主要是探讨两个话题。第一个话题想放在房地产基金独立管理价值上，我们PE行业听了一天的PT论坛，PE这个话题被讲烂了，怎样为项目创造价值服务的能力。根据我们的观点，我们认为一个基金管理人是否成熟有几个标准，跟LP的价值是不是一致，是不是真正创造了价值，最后为LP创造了回报。我们今天想谈的第一个话题，请较新的房地产基金领先管理人讲讲他们发现项目的过程，创造项目价值的过程。首先请郑总回答，他是一个典型意义上的增值型房地产基金，首先请郑总给我们启发一下。

　　郑喜明：我们是看中好的物业，然后会买下来，代表我们的基金拥有物业。在拥有的过程中，增值是通过前期买的时候做一个结构，令到我买的价格或者成本最低，然后我中间再引进一些融资杠杆，把我的资本回报率尽量最大化。这是在投的过程中。然后在管理过程中，我们一般会看看这个项目有什么地方可以增值。包括我买下来办公楼，大堂或者设备不够我们的目标客户所需要的标准，我们就会通过改造，找一些设计师，找一些机电顾问，除了购买成本以外，会投入额外的增值投入。然后在退出的过程中，我们寻找一些比较可以价值最大化的，包括整栋楼卖给下一个投资者。比如我买的楼是风险比较高的，然后卖给追求风险低的投资者。我们自己也在探索，我们买了这个楼，如果能够把它组成一个包，以一个包的形式出售，可能这个价格会更高。这个包可以卖给保险公司或者通过上市，你们的上市是IPO，我们的就是通过RIS，但是国内的不行，就通过去香港或者新加坡，这个售价可以更高。我们增值的过程是从收购的过程、资产管理的过程到退出的过程，我们会在方方面面考虑增值。

　　王东亮：作为一个商业持有型的房地产基金，下面有请李总，李总是金融机构资深的从业者，我们也想听听李总对项目增值的看法。

　　李晓东：我们的基金跟郑总的基金略有不同，我们可能更多的是在站在LP这方或者资本这一方，更多地发现像郑总这样好的项目。我们主要是为投资人发现最好的项目。另外跟很多开发商合作的过程中，我们更多的是站在财务投资者的角度。但是我们也会帮他完善项目结构。很多开发商原来在做项目的时候是很擅长的，但是对资金的安排，我们进去之后，除了基金本身给他带来资金增值之外，我们会在他工程节奏上，另外后期的融资上，设计一个更好的结构便于后期开发贷的取得，甚至按揭。我们希望进去之后扮演一个他专心致志干好他的房地产开发这个环节，剩下的事情由我们来帮助他，最后把这个项目顺利完成。这样一种结合，我觉得是一个互补。当然我们进去对他们也有一些监控，防止他道德风险的发生。这样我们让项目能够非常平顺地完成，也让我们的投资者能够安全地退出。到目前为止，我们一直以来都非常好，去年我们完成了50亿基金的退出，18个项目退出都非常顺利，每个投资者都拿到了原来预期的收益率。这是我们比较不一样的地方。

　　王东亮：谢谢李总的介绍，我们从李总的介绍中发现，李总用的话术跟PE基本上一样，他不会取代开发商和项目方运营，作为房地产PE的金融机构可以给房地产提供很多的价值。刚才李总提到开发商做好开发商的事情，基金做好基金的事情。但是这两三年来，很多房地产基金管理团队跟开发商都有一些关系，或者开发商延伸出了很多优秀的房地产基金团队。我们在座有两位独立的房地产基金管理团队，之前跟开发商有一些关系，包括焦总和丁总，我们现在请两位分别从开发商背景的基金介绍一下。

　　焦谷：坦白讲稳胜投资非常早，包括丁总的复地，他最开始做的时候肯定有拓宽融资渠道的考虑，但是一旦进入以后会意识，作为基金，你的客户实际上是这些LP，是这些投资人。我们在这3年的过程中经历了很多挣扎和思考，到底是服务开发商还是服务于投资人。作为我们的股东，我们的集团也经历了一个深刻转型的过程。到今天为止开发商做的事情是为上市公司的股东创造价值，作为基金平台，我们做的事情是为投资人创造价值。我们做我们的事情的时候，我们做金地的项目，也做外面的项目，我们对金地的项目有严格的筛选流程，叫做“项目推荐，分别判断，共同拿地，共同评审”。我们相互之间来推动项目，我们有各自独立的判断体系和决策体系。如果决定做的话会一块拿地做。在这个事情上我们跟开发商是一个平等的关系。这在很大程度上是为了保证投资人的利益，因为他会担心是不是因为母公司的项目会有比较大的关联交易。我们在关联交易上的防止也做了一些设置，比如我们的管理团队、操盘团队，我们的投资团队一定是要跟投资人的利益绑在一起的。我们在这些方面限制了之后，另外就彰显作为开发商背景的基金公司，我们所谓的优势。我们的团队，包括我们董事长都是有几十年在中国房地产开发行业经验，对项目的判断，对风险的把控都是非常到位的。对一些项目有自己独到的观点。在董事层面对这个项目提出我们的意见，无论是金地的项目，还是外部的项目都会做相关的工作。我们的核心目的是为投资人创造价值。

　　丁亚明：我跳出这个话题谈谈我的建议，刚才李总和郑总讲了之后，大家觉得这是两个不同的房地产基金模式。郑总做的是资产并购或者资产增值型的基金，李总从事的是开发型的基金，主要是在房地产项目开发过程中的基金。我们和焦总一样，原来都是开发商的基金，也是做开发过程中的投资。但是从去年年底有一个变化，我们集团已经跳出了开发商基金的范畴，我们的房地产基金大部分归集团管理。我代表前开发商基金谈一点自己的观点，在房地产基金投资过程中怎样提高基金管理人的盈利能力。基金离不开投融管退，我们作为基金管理人对于所投的项目，第一是土地价格要便宜，不能是地王。第二是区位的选址，一定是省会以上的城市，我们选的标的都是比较好的城市。第三是项目未来的稳定性包括开发节奏都不能有瑕疵，房地产基金的期限是比较短的，整个年限大概在3—5年之间，如果项目有瑕疵，工程耽误了，投资人的损失就会非常大。在融资的时候我们会根据不同的项目特点设计基金的结构，我们现在做的是股价代理股够，它的预期回报会比较稳定，就是10%—20%之间。如果这时候加一个杠杆，在投资里面加一部分债券，投资人的回报就会提升，大概是在20%—30%。在管理过程中，我们房地产基金对于所投项目的管理是非常严格的。这里讲一下我们的经验，我们主要是关注三个方面：一是我们所投项目的规划和定位，因为房地产项目和其他的项目不一样，一旦规划报批产品确定了，基本上就锁定了，这是我们非常关注的。我们的基金团队也有设计师，也有懂产品营销的专业团队。二是成本管理方面，这是非常严格的，如果开发项目的成本太高，这样再多的也亏不起。如果我们认为你的预算是OK的我们会签一个对赌协议，如果超过这个的话我们就不承担。开发贷的转移是非常容易增加项目财务成本的，还有资金风控管理方面。通过管理手段，某种程度上比PE基金对投资项目的管理要严格一点，我感觉。我门在项目上还要派财务，要定期开会议，项目交流非常多。最后是退，退出这个阶段，作为一个成熟的基金管理人我们有非常多的资源可以给项目提供。我们最近在烟台做的一个综合体项目，5月份刚刚投资进去，8月份我们介绍了一个合作伙伴，跟这个项目签了战略合作协议，把最难卖的商业和酒店部分全部定制掉了。这就极大地改善了这个项目的现金流。别看我们不是PE基金，其实我们干的活并不比PE基金少。

　　王东亮：我们还有一位深圳本地的房地产基金，是德信资本的陈总，德信资本是华南地区最好的房地产基金，最近的发展也非常迅速，我们请陈总介绍一下他的基金。

　　陈义枫：谢谢主持人，我们是深圳本地的机构，深圳本地机构的兄弟们还需要努力赶上全国的老大哥们。关于基金公司独立增值的话题很有意义，我觉得基金管理公司毫无疑问需要代表投资者，站在投资者的角度去考虑问题，获得增值。他把资金投到地产项目里面去之后就出现跟交易对手是什么关系的问题。我个人认为是这样的，关系最远的莫过于借贷关系，关系最近的是合二为一，中间到底选择什么样的路？我觉得没有一定之规。一方面要考虑自身的能力，另一方面要考虑交易对手的能力，然后错位、复古，他擅长的地方，我们通过选择来认可他，信赖他，依托他。他不擅长的地方，我们要多发挥。比如我们德信资本选择区域小龙头开发商，在中部某个省份，我们一般要求前5名的开发商。他的开发能力，他的区域品牌优势已经有了。我们过多地去干预他的项目运作，可能我们没有这个能力。但是往往这样规模的开发商资金运作还是有很多不足之处。我们在这方面给它补足，发挥我们的长处。现在有几个趋势可以供大家参考，一方面是投资交易对手有下降趋势，规模会小一点，门槛会降低一点。另外一个投资的阶段会前移，特别是拿地阶段。现在很多基金都可以接受，包括我们。还有在往并购端转移，限楼或者是准限楼。我们德信资本是侧重于选择有产业运作能力的交易对手，我们在金融这一端着力，还是强调错位复古。

　　王东亮：感谢陈总的介绍，我们可以看到从募投管退的过程中创造价值。我们还有一位特别的嘉宾就是刘律师，我们请刘律师给我们讲一下另外一个话题，房地产基金是债权加股权，是一种多融资方式的利用，跟PE的传统方式不太一样，我们请刘律师从法律的角度给我们讲讲房地产基金的特殊之处。

　　刘新辉：房地产基金就像王总一开始说的，我个人感觉从2010年开始，2010年才开始比较大规模地进入，以前一直是做正常的股权类投资。也是在2010年的时候，当时大家都在摸索房地产基金跟普通的基金有什么不同？监管上和适用的法律法规上，以及投资模式上，大家都在思考这个问题。2011年和2012年房地产基金行业就开始火爆起来，各种各样的参与主体也开始涉及。导致交易结构越来越复杂化。从法律规制的角度主要有几个大的线条，第一个是国家对于这种房地产基金所依赖的载体存在形式，《企业法》和《公司法》，跟普通的PE，一个PE投资人可能有几个，十几个，通过信托计划，通过信托公司成立一个信托计划使得LP进入到一家房地产基金，都要受国家对投资人数的限制，投资额度也有限制。也有一个最低的注册资本要求。达到一定规模涉及到备案的问题，房地产基金5个亿，按照发改委的规定要到国家发改委备案，他有他的监管。我们在天津的房地产基金到了1个亿就要备案，备案的要求，他要审查你的基金募集设立和投资方式。从国家法律的监管募集设立的角度。第二个从投资的角度，因为投资人都希望自己的投资有一个固定的保障，这跟投资人的来源有很大的关系。包括我们现在所代表的显资）或者其他的资本，这种形式导致交易结构跟一般的PE不太一样。也有很多相关的法律规定限制，你这是不是算作你的基金，给你一个固定的收益算不算变成一种接待关系。你的投资回报远远超过了银行同期的贷款利息，这部分能不能够得到安全的保障。这跟普通的PE有很多的不同。

　　王东亮：我们第一个话题就讨论结束了。我们现在讨论第二个话题，第二个话题是一个更有意义的话题，就是大资管的话题，不管是哪一种渠道都涉足房地产投资行业，我们也想听听在座的房地产基金是怎样跟这些大资管平台合作或者竞争的？未来房地产PE怎样在大资管的趋势下发展？我们先请刘律师来讲讲大资管的法律环境和法律背景。

　　刘新辉：这方面我有很多接触，商业银行的融资平台，专业化的基金团队以及房地产企业，他们自己内部的融资基金。从趋势上来讲，我个人认为，前一阶段IPO受阻导致LP也受到影响，大家的投资能力都受到影响。出现了募资的困难，但是也出现了一些专业的商业银行在做募资渠道。当然证监会对商业银行也有限制。这是一种社会化的体现。第二个趋势，我个人感觉非常明显，显资）目前非常活跃，因为显资）的特点是要求稳定的回报，不超过10%就可以接受，第二投资的时间可以比较长，甚至可以做土地一级开发，做土地整理，这都可以忍受。另外他的投资额度很大，动辄50亿，上百亿，能够很好地适应房地产的要求。他要求的合作伙伴是要有房地产开发运营的能力，要有专业的资本运作和管理能力，这样对GP就提出了一定的要求。但是这部分资金由于体量巨大，急需出口，因此我觉得这是一个很好的形式。第三专业能力，房地产基金是一个募资渠道，但实际上不是这样，你的专业能力越来越得到投资人的认知。

　　王东亮：下面就按照顺序，各位嘉宾用1—2分钟的时间讲一讲。

　　陈义枫：大资管时代已经来临了，商机无限，精彩纷呈。我们德信也不例外，第一我们引进四大资产管理公司，从而提升我们基金的安全级别。然后再去对接其他的金融机构就容易对接得上。第二我们借助公募基金的资产管理通道，我们基金穿衣戴帽成为牌照类金融机构的产品，使得我们的空间规模扩大得更快。第三是跟券商合作得比较好，券商发挥募集优势，他一旦包销，作为金融机构包销找通道就更容易，包销加通道，把我们的私募基金跟牌照类金融机构产品基本等同起来。我认为这是我们地产基金的出路。

　　丁亚明：大资管时代，如果从融投管退四个环节来讲出来是融资环节和退出环节，我认为最关键的是怎样利用好大资管时代的融资和退出便利，在于自身管理能力的建设，这点我呼吁所有的房地产基金管理人要向PE类基金管理人学习，把自己的内功做扎实，把项目管理好。

　　李晓东：我们在这个行业里面感觉是非常明显的，蛋糕还是那么大，现在进入这个市场分这个蛋糕的机构多了，而且后来者来势汹汹，第一他们有牌照的优势，这个律师最清楚，有限合伙的机制，我们是类公司制的，要到工商局注册，他们是契约性的，就类似与原来的信托。在这个基础上，竞争是非常激烈的。但是给我们带来的机遇也更大。以前我们基本上是独立做，以前我们这样的机构往往基金规模都很小。大资管时代来临之后，我认为给我们带来的机遇更大。一个好的基金，在2010年的时候，刚刚开始基金不多，2009年的时候大概就10多只，最多的时候大概有1000只私募基金。但是大资管时代一定会加速地产基金的整合。我们在座的应该都有这种感觉，我们是受益者。这样很多新的进入这个产业的时候，他们没有这个管理能力。其实大家都认为地产基金是融资，是信托，实际上我们做的跟信托是完全不一样的，我们要比他们深入得多，要派人，派财务，整个项目要跟下来。但是新进入的没有这个能力，短期内我们是受益者，通过跟他们结合以及合作，有了可以跟信托竞争的可能性。但是未来，如果我们不做一些调整和转型的话，他们现在也在高薪挖人，在跟我们合作的过程中也在学我们的套路，一旦他们学到了这些东西，那么我们这些机构将来就会受到冲击。这时候如何居安思危，现在我们的能力可以被他们利用。另外也不要过分担心，未来的趋势，特别是我看证监会的监管思路，未来牌照的门槛会越来越低。在国外资产管理渠道是可以给个人的。所以未来是一个趋势，我们最好在适当的时候考虑我们这样的机构可以通过什么样的方式自己拿一个牌照，这是未来要长远发展下去的必由之路。

　　郑喜明：我就补充一下，你们讲的我很赞同。这个活跃起来对大家都有好处，大家就有压力，要求生存。第二是提供多元的合作方法，大家要努力创新，要想办法一起合作。

　　焦谷：大资管概括起来是四监，证监会、保监会、银监会和民间，我们作为民间杀手锏是创新能力，另外是我们自身的专业能力，这些金融机构毕竟是玩钱为主，我们是以开发商背景，我们最关键的能力是专业能力。最后总结一句就是高手在民间。

　　王东亮：我们今天谈了两个大的话题，最后归结为一个，就是房地产基金的专业能力在哪里，如果我们有专业能力不怕任何竞争。有价值发现能力和价值创造能力的独立房地产基金管理团队为LP和项目创造价值，我们也相信未来几年房地产基金的快速发展是一个巨大的趋势，可能在不久的将来可能就会超过在座PE的基金管理量了。因为今天的时间比较紧张，所以我们就不设提问环节了。这场论坛顺利结束，言简意赅，谢谢

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