今年以来，随着各地国五条细则陆续出台，住宅楼市调控趋紧之势日益明显。在此背景下，商业地产特别是城市综合体日益成为房企避风港。

　　"城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。" 房讯网董事长、中国产业地产发展论坛秘书长刘凯表示。

　　城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为"城中之城"。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

　　城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。

　　研究表明，中国的第一轮城镇化发生在北京、上海、深圳和广州，现在这些城市的城镇化率已经超过75%，很少有新供应土地，目前更多是在做功能升级。现在，第二轮的城镇化已经开始，它大多发生在城镇化率在40%到70%的城市。

　　据相关机构统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。其中未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升。其中，重庆的增长率为129%，成都为135%。数据显示，至2012年上半年，成都商业综合体已经增至67个，已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年还将入市1,000万平方米左右。近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在全国发展迅速。

　　今年深圳商业中心正式进入快速供应期。据不完全统计，今明两年，深圳即将入市的大型商业项目将达19个，其中大型综合体项目13个，占总量近70%，合计总建筑规模762万平米，福田最为集中。

　　早在2008年，杭州提出要建100个综合体，2011年再次放言再上马100个。近年广州佛山也提出要建设40多个项目。全国掀起了一场前所未有的城市综合体热潮。南京在售及正建的城市综合体已超过50处；经济活跃的苏州，城市综合体的涌现速度之快，更是出乎人们预料。总建筑面积约182万平方米的"苏州中心"城市综合体项目去年在金鸡湖畔开工，这也是迄今国内规模最大的城市综合体项目。同样是苏北中心城市的徐州，分布在高铁商务区、鼓楼东、环云龙湖、矿大新城等8大区域的城市综合体，也陆续拔地而起，苏宁广场、金郡中央、中凯城市之光等项目无一不是大体量项目。

　　2009年起，武汉楼市进入商业综合体的开发热潮，此后以年均10个左右的速度推向市场。目前，武汉商业综合体项目已多达40多个，在建商业综合体多达35个，包括钰龙国际金融中心、武汉水游城、南国中心、武商摩尔城、银泰城等。

　　广州已建、在建和将建的城市综合体项目仅一二线城市就有1000多个，三四线城市也都在纷纷上马。在三线城市中，通常有3-5个综合体，个别高达几十个。预计到2016年左右全国一二线城市总开发量将超过2亿平方米。

　　而这股热潮之所以喷涌而至，主要原因是三个，地方政府"形象建设"驱动；城市综合体丰富的物业模式，灵活的资金安排；开发商对万达的盲目模仿。

　　"最近不少商业综合体从拿地到最后投入运营，只花两年时间，但这样一个在两年之内设计好又盖好的商业项目，注定要失败!"恒隆地产董事长陈启宗直言。一般而言，即便是位于核心商圈的商业项目，培育周期也在5、6年左右。

　　有专家认为，商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。更为严重的是，商业地产需要完整的运营模式，开发商至少要有自己的核心经营载体，现在很多开发商面对商业地产根本不知道如何运营。另外，中国的融资环境等各方面的支持还不健全，不具备做大量商业地产的运营条件。

　　对于一些地方政府而言，推动城市综合体的发展，可用商住综合体地块的进账来弥补眼下土地财政的亏空，并避免房地产投资增速过快下降。而且，不论最终经营效果如何，项目一旦开动，就足以拉动地区GDP。

　　刘凯认为："城市综合体建设一定要考虑人口与商业面积的配比，按照发达国家和地区的成熟经验，大约在1∶1至1∶1.2左右。由于商业、综合体与住宅有着本质区别，商业与综合体更多应从赢利模式、商业模式入手进行定位与系统策划，没有现成可以套用的模式。在同质化严重、且缺乏消费能力的城市中，综合体将出现批量折戟现象。很多新晋商业地产开发商由于人才储备、运营经验不足，后期操作风险迅速增加。3-5年内，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运，或者寻求专业的合作伙伴共同经营管理。"

　　世邦魏理仕的最新统计数据显示，按过去两年的平均消化量静态计算，我国很多二线城市商业地产的消化周期将超过15年，有的甚至达到60年。可以说，从供需关系来看，我国商业地产泡沫正逐渐显露，但在未来8至10年会逐渐走向成熟。这就意味着大企业对于中小企业的并购或整合将大量出现，实力也会不断加强，在国内比较领先的企业能够拥有比较好的市场份额。

　　2013年6月19-21日，国内最具影响力的年度产业地产盛会--第五届中国产业地产发展论坛将在北京汉华国际饭店盛大举行。论坛由全国工商联房地产商会、房讯网（www.funxun.com）联合主办，主题为新型城镇化推动力，将邀请有思考精神和行动力的企业家、卓有成就的经济学家及富有远见的金融家，共同探讨房地产最深刻、最前沿的话题，同期举行的两场高层峰会今年将聚焦城市综合体的困境与路径、解码企业独栋与产业园区。预计将有400多位各界嘉宾出席，聂梅生、朱中一、秦虹、刘晓光、许为平、黄怒波、陈国强、关嵘、郭莹辉、李战洪、苏鑫、王启富、陈顺、王军、黎振伟、刘凯等业界专家、学者、大碗确认出席并发表主题演讲和对话发言。