精英人物：地产基金启示录—苏鑫：在起始点“寻求改变”
苏鑫：在起始点“寻求改变”
如果某个人想创业的话，首先要问自己，这是不是你内心的想法。只有是你内心的选择，是做自己真心喜欢的事情，遇到坎坷的时候，你才会把它当作动力，认为这是上帝在考验我，给我一个打磨自己的机会。
记者｜张襦心
有部电影剧本写道：“一个农村青年来到了北京不自量力，想平等地和城里人过同样的生活，可是他身无分文，怎么办？只好白天出去找工作，晚上就爬到屋顶，拉开睡袋，一边数着星星，一边憧憬着未来，慢慢地微笑着就睡着了。多年后他已成为一家大型房地产公司的高管，买了摩天大楼的Town-house，但仍然习惯睡在屋顶。”
高和资本的董事长苏鑫说：“我刚创业那会儿的状态，特别像这个‘睡在楼顶的农民兄弟’。”
下半生要做自己喜欢的事情
《新民周刊》：我采访过多位40岁创业者，其中有位前企业高管告诉我：这个年纪出来创业，是对自己人脉、积累、个人信誉、体能、心态的全方位考验。从前他有非常大的办公室，创业后不仅办公室很小，出差专挑便宜的经济型酒店，社会地位也不一样。如果不是真心想做点什么，心态肯定会不平衡。您在成立高和之前，位居SOHO中国的COO兼执行董事，毅然决然走出来，是否也有同感？
苏鑫：创业的基本是两类人。一类没什么积累就出来了，年轻，什么都不怕，另一类拼的就是积累，尤其以40岁以后创业的最有代表性。刚出来的时候，就有朋友跟我交流过，创业前三年是生存期，生存靠的就是以前的关系、信用、积淀，还得拼身体。等到后三年稳固期，才是拼团队。
刚开始创业的时候，还在华贸中心，办公室5平方米，只有我和吴锋两个人，对怎样组建房地产基金也不很清楚，但充满了热情。
为了找项目，我们坐着地铁，到处看地铁上盖（即在地铁站上方与地铁出入口连通的商务或住宅大厦）有哪些楼在建或者已经建好了。我人脉广，哪个项目好，一看开发商是谁，找到关系就跟他谈。
为了找钱，我整天在华贸的咖啡厅里泡着，每一天都得喝十几二十杯咖啡，见七八拨人，喝得后来查出已经骨质疏松。现在想想自己很像“睡在楼顶的农民兄弟”剧本中的故事，作者是我的一个朋友，他说这部电影是想让普通人看到自己也能做到，但最关键的是在起始点时就有“寻求改变”的决定。
所以如果某个人想创业的话，首先要问自己，这是不是你内心的想法。只有是你内心的选择，是做自己真心喜欢的事情，遇到坎坷的时候，你才会把它当作动力，认为这是上帝在考验我，给我一个打磨自己的机会。如果创业不是自己心底的选择，是外界压力强加给你的，遇到了坎坷就会抱怨、懊悔，最后你不可能成功。
《新民周刊》：您辞职的时候，媒体上还是有很多揣测的。估计您当时经常会遇到这个问题：为什么放着好好的上市公司董事不做，出来闯市场？
苏鑫：不仅媒体，我读中欧时有个内蒙古的同学，平时不爱说话，2009年底得知我创业了，特意坐火车来北京，非要请我吃饭。碰杯之后，第一句话就是：“被潘总辞退了，也要放宽心，天下的事再大也会有朋友帮你撑着。”
其实我是在40岁不惑之年，去了一趟青海，在广漠大草原，仰望天空，看着群星璀璨，突然感受到一些在日常工作生活之外的东西。这个时候就会往更远的去看，看到人生的终点。当一个男人看到人生终点的时候，就会想要追求有鲜明个人印记的事业，做自己喜欢做的事情。在40岁以前，想不到未来，也没有时间去想。很多人为什么40岁出来创业，我想这可能是种现象。
《新民周刊》：此情此景，想必很多人都会产生刹那顿悟，但一回到熟悉的生活环境中，往往又打消磨了想改变人生的冲动。您是怎么走出来的？
苏鑫：人做任何事情都需要一个理由。首先是心底里的愿望，接下来就开始博弈了。我拿了一张纸，像做SWOT分析一样，列出各种机会、风险，总有10条出来的理由，10条不出来的理由，很难评价孰重孰轻。最后推了自己一把的，还是直觉，是自己想出来。
我给潘总写了一封辞职信，信写得很长，很动感情。潘总看完马上约我谈话，问我是不是在工作或待遇方面安排得有不妥的地方？我很坦白地说不是工作和待遇方面的问题，而且我从来没跟他提过一分钱待遇问题。在职位上，我已经是执行董事，对职业经理人而言也已经做到头了。我就是想创业，觉得现在是实现这个梦想的最后的机会。区别只不过潘总以前是20多岁创业，我是40岁。
由于潘总的挽留，我们前后谈了三个月的时间，这三个月也是我逐步坚定信念的一个过程。
《新民周刊》：很多房地产公司高管离职的时候，多少都会跟原公司有些冲突，或者跟以前老板有竞争，甚至把队伍挖走。但您不仅没有这些龃龉，也没带走一个人，没用过SOHO的任何一个资源。潘总后来还专门写了一篇博客《送苏鑫》 ，文末说：“希望你半年之内能再回来，我们等着你。”
苏鑫：我看这个博客的时候，是在内蒙的额济纳旗沙漠。看完之后，面对一望无垠、看不到任何动植物痕迹的戈壁，想到潘总对我不薄，真的流下了眼泪。在SOHO中国11年，从小公司一步一步做起来，我和潘总很多东西都互相比较认同，建立了很深厚的个人感情。
等过了大半年，我发现很多最早的生意伙伴，如果跟我不是很熟，都会或多或少到网上去搜索一下。那个时候，网上关于我的文章并不多，这篇博客对于建立我和别人之间的信任，给了我非常大的帮助。
前三年，后三年
《新民周刊》：您做人民币地产基金是最早一批，很多基金都是2010年以后慢慢起来的。从方向来看，从房地产公司出来，往下端走做代理风险小，也是很多人的选择，往上端走则是一个挑战。为什么您那时就想做基金？
苏鑫：我是做房地产的，出来做的还是应该和房地产相关。房地产在中国，说到底还是资源行业。最核心的两个资源，一个是钱，一个是土地。土地是政府垄断的，钱当时感觉到慢慢应该要市场化了。因为外资的基金，实际上5年前就在某些城市商业地产的并购中，大行其道，只不过外资基金钱是境外的，出口也可能是境外的机构。我感觉那个时候房地产已经开始限制外资投资，但它又需要钱，金融市场也在往前走，基金的机会肯定会有。而且基金在行业的上端，可以以小博大。现在回过头看，那个时候的判断是对的。
《新民周刊》：您的第一桩生意，是怎么谈成的？
苏鑫：创业有时候偶然性还是挺大的。第一步先要生存。再往前推，就是你能不能找到第一个生意。
第一个项目，是源自我以前在SOHO的时候管销售，因为我们销售能力比较强，毛大庆在凯德还没走之前，说他们有一个项目，看看销售能不能交流一下。结果约好了他没过来，一问原来是已经辞职准备去万科了。通过他，安排认识了凯德的销售经理。我创业没多长时间，这位销售经理给我打电话，说他们有一个底商，问问我愿不愿意投，我就去看了。就在朝内大街老外交部的正对面，现在叫凯德华玺，上面是公寓，下面是商业。当时他们商业的报价比公寓还便宜。我就想，这可能就是个机会。要么就是住宅的价格有泡沫，要么就是商业价值被低估了。
凯德的底商以前他们散卖过，发现控制不了小业主，经营得乱七八糟，有的还租不出去。住宅客户的意见也挺大：本来说是提供底商服务，结果全是代理公司。
新加坡人很严谨，觉得这种模式有问题，就想能不能卖给基金，但是有条件，我必须保证经营好，为上面的业主服务。
这个自信我还是有的，把底商需要的银行、咖啡厅、美发、茶馆等招租招满，分成了两个资产包。因为一套一套散卖，肯定控制不了小业主。星巴克租金低，可能过段时间就换成其他的。如果星巴克旁边也是他的，资产包里有租金低的，有租金高的，他轻易不会换。
西边的资产包，我卖给了一个鄂尔多斯人，那个时候鄂尔多斯还是如日中天的时候。隔了两个月，他又找了两个朋友，把东边的也买走了。等于他们几个人成立了一家投资公司，全部吃了下来。经营得非常好，到现在租户都非常稳定。
基金除了要找项目，还要融资。那么钱是怎么来的呢？
通过以前有信任关系的朋友，请他们吃饭，来说这个事情，有三个都说要投我。当时北京有太多的项目在建，又有钱，所以我前三个月觉得很充实，感觉做这个事很容易。当然后来这三位最后一分钱都没给，但反过来想，假如前三个月我遇到的不是这些乐观的信息，情况可能就不一样。至少他们这么说，我也相信，还是有价值的。
我最大的一个投资人，是同济大学的同学，我们互相知道对方，没有深交。我出来小半年的时候，他突然通过另一个朋友给我打电话，说来北京了，吃个饭。正吃着涮羊肉，他说准备给我投资，两人一拍即合，很快他就把钱打过来了。
《新民周刊》：2010年上半年，北京的住宅市场还是如日中天。房地产基金，90%都会选择做住宅，您为什么最后定位商业地产？
苏鑫：机会和思考，两个都很重要。凯德华玺给了我很大的启发，商业地产的价值被低估了。我让吴峰把2008年1月1日到2009年9月30日所有能查到的商业地产预售证查一查，发现有79%的商业地产项目和预售的，都变成住宅销售了。我当时就有一个判断，一定在某一个时间点上，商业地产，主要是写字楼，供应量很少，于是毅然决然的就只做商业地产。
2011年，北京的甲级写字楼涨了73%，平均涨了50%以上，应验了当时的判断。
《新民周刊》：作为中国首支人民币商业地产私募股权基金，高和创造了很多第一，中莎广场被媒体称作“2010民间资本第一投”，金澳国际为2010年北京最大的商业地产并购案，第一个提出了“资产精装修”模式，第一个提出“安全性资本”概念等等。回首这三年多时间，您对自己有什么总结？
苏鑫：三年的时间是个基本长度，就像跑马拉松前先跑1万米，跑了才知道自己半斤八两。如果给这些年的经历打一个分数的话，我还是比较满意。首先这个大的方向是我喜欢做的。第二，这个行业对我人生的历练，包括认识我自己，都提供了一面非常好的镜子。
《新民周刊》：从商历练对您而言意味着什么？
苏鑫：我看过一本书《商道》，讲的是韩国的相当于清初时期的时候，有一个人，靠跟清朝的政府做生意，倒卖人参慢慢发家，成为当时朝鲜的首富。他悟道以后，就把所有的钱都捐了出去，自己出家了。在他整个做生意过程当中，讲了一个特别深刻的理念，就是他信仰佛教，发现从商也可以悟道。这跟我们以往的认识是背道而驰的，我们一般认为商人都比较唯利是图，跟宗教不搭边。后来我想他有一定的道理，悟道有两种类型。一类是所谓的高人，天性非常好，就像六祖一样，一个字不识他也可以悟出道来，但这样慧根极深的人毕竟是极少数。那我们普通人怎么悟道呢？是靠极艰难的环境，在最极端的时候，对人性的拷问。所以同样的爱和恨，从商的人和普通人感受是不一样的，从商对人的历练更深刻。
《新民周刊》：如今高和已经再上一个台阶，对您提出了什么样的新挑战？
苏鑫：如果你准备出来创业，前三年非常重要，生存是第一位的。生存以后你要发展，发展的时候对体能的要求、精力投入比以前还要大。因为以前考虑的问题比较简单，我只要能活下来。但现在的目标更远大了，变成一种模式，可扩张，可持续，这时候就需要重新整合资源。而上台阶是最需要精力的投入，花的精力比以前还要大，我感觉比刚创业的第二年、第三年更累，想要规律的生活更难。
活得品质高，也是人生的追求之一
《新民周刊》：您尝试过什么样的解压方式？
苏鑫：我以前在深圳一家设计院工作，有个同事和我的体能当时差不多。十年以后我再见着他，他还是国家一级运动员的水平，经常参加马拉松比赛，铁人三强赛。我向他请教，怎么能坚持跑步呢？他说我给你讲任何技巧都没有用，你坚持每周跑三次，坚持三个月以后我再告诉你，怎么才能够继续坚持。三个月以后我就不找他了，因为我已经形成一种习惯了。现在我有一段时间没有跑步了，还需要再恢复这个习惯，去调整自己的状态。
《新民周刊》：潘石屹(微博)曾“剧透”，您不买电视、不买汽车，挤地铁上下班。酷爱学习，视时间为生命。在SOHO的时候，有位调皮的同事还给您起了个外号叫“陪你到十点”，因为您每天晚上都会组织大家学习到十点。现在还是这样吗？
苏鑫：公司管理、时间管理、与人谈判、写文章、做演讲，这些都是艺术，没有定式，只有靠不断提醒自己练习提高，才能保持进步。否则稍不留神，水平又退回原地了。不过最近长盛开导我，人要活得有意思需要恋物。他说中国古人生活品质高，从美食到家具，从书法到音乐都很精通，品位了得。建议我先恋个物件，这样寄情于物，生活就更有意思。他说的让我思考，活得品质高也是人生的追求之一吧。不要忙碌得没生活了。他喜欢古家具和玉器，虽然我还没有太多的时间和精力去研究收藏，也做了一些好玩的东西。比如我和许洋合作搞了一个沙龙2049。2049是什么东西呢？就是推想建国100年以后，中国各个环节会变成什么样子，请专家来讲。这个专家不是简单的公知，他必须要有建设性。我们在上海做了一次，可能坚持一年之后，最后会出一本书，这样的事情就是我喜欢的。
《新民周刊》：2012年1月9日，任志强(微博)发的一条微博迅速被转发评论数百遍。他说：“长盛组织了个弱智的班子，拍个弱智的片子。让我当个弱智的演员。”并点名“下一场是小潘上船了”。这部2012新浪视频首部微视频科幻大片《2012是真的》，高和是投资方，您与著名财经主持人姚长盛(微博)、任志强、潘石屹友情出演，后来你们又拍了《拆弹专家》系列。当时是怎么想到要去拍财经微电影的？
苏鑫：这个起因是跟我有很大的关系。那是2011年末，我不想搞那种劳民伤财的年会了，就是想做点好玩的事儿，取代公司年会，还能跟朋友们分享快乐。于是我把好友陈彤、姚长盛、张映光拉到一个四合院，大雪天，四个人吃着道家菜，喝着白酒，一通瞎侃。聊着聊着，就想到能不能拍一个视频，跟微博连起来。想微博传就得找名人，我认识的就是老潘、任志强，所以他们俩就出镜了。当时任志强只知道要拍电影，还不清楚拍什么就来了。
这是我们第一个财经剧，后来有品牌了，又拍了八部《拆弹专家》，微博上不少知名人士都参演了。现在我们又在酝酿新形式。选一批专家，每周把他认为当周最想点评的财经事件、财经观点，通过微信发给长盛，长盛最后选出八个人。这些专家不再以本人形象出镜，比如我可能就是“功夫熊猫”，一边打着拳一边说。
《新民周刊》：在《2012是真的》这部戏里，有些问题颇见功力，比如长盛就给任志强挖了一个坑：“如果除了亲人，再选择一个人带上船，挑谁？”任志强的答案颇为感人：“我愿意给没有人照顾的婴儿，因为它是一个新的生命，也许他就是我们的未来。”像这样的对话，是你们提前设计好的吗？
苏鑫：长盛说财经微电影是对财经题材严肃的玩，金岩石(微博)认为是在不阅读又希望长知识的时代，用专家之口趣味地表达点滴知识。在我看来，则是在设定财经话题的情况下，由专家用自己的观点表白，且说的只能是常识，所以它没有事先设计的台词，全部是临场发挥。
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