2012年总价地王56亿地块被收回 中冶南京地王谜题待解

　　新金融记者 刘君

　　近日，中冶置业和南京又牵扯到一起。只不过，这一次不是因为高价拿地，而是2012年拿下的2号地块被收回。一个是实力雄厚的央企，一个是全力支持的地方政府，是什么原因让这个强大组合开发的地块，最终走向了退地的命运？

　　收回公告

　　7月5日，南京市国土局官方网站上挂出的一则公告，瞬间引爆了人们的关注。这是一则退地公告，公告中表示，经南京市政府批准，下关滨江江边路以西2号地块因故终止出让程序。而这个收回的地块，正是中冶置业于2012年11月30日以56.2亿元底价竞得的，位于其2010年总价200.34亿元拿下的下关滨江1、3号地块之间的那块地。值得一提的是，这块地还是2012年全国土地市场的总价地王。

　　对于该地块的终止出让，南京国土局在公告中表示，下关滨江2号地块挂牌出让成交后，该地块的开发建设条件发生了一定的变化，主要有两个方面：一方面，目前地块内除南京铁路西站货场以外的棚户区居民和工企搬迁工作已完成，但由于西站货场异地复建工作十分复杂，一定程度上影响了按原约定期限向受让单位交付土地。另一方面，为了进一步提升和整合下关滨江商务区功能、完善商务区规划布局，市政府对下关滨江商务区的规划进行了局部优化，其中涉及2号地块原出让时约定的规划建设条件也相应发生了变化。

　　而就在南京国土局的公告发出3天后，中冶置业也在官网上迅速回应，挂出《关于南京下关滨江2号地块情况的公告》。中冶置业表示，终止交易是南京市国土局包括其来函所称因素在内的各种单方原因导致，所以在整个过程中不存在任何责任。中冶置业已于2013年7月8日致函南京市国土局，要求其在3日内退还2号地块土地投标保证金11.3亿元及相应的财务费用等。中冶置业同时在公告中坦陈，现南京市国土局终止2号地块出让程序，1、3号地块拆迁进度延缓，使双方合作遇到困难。特别是对调整后的控制性详细规划具体落地及1、3号地块的开发造成重大影响。

　　新金融记者随后联系了南京市国土局和市委宣传部，询问11.3亿元保证金是否退回以及退回时间，得到的答复是一切以国土局此前的公告为准，目前并没有新消息发布。

　　7月13日，中冶置业发布公告称，公司经过与南京国土局沟通，2号地块竞买保证金人民币11.3亿元及相应财务费用已于12日到账。

　　国土部督办

　　在一位南京房地产业内人士看来，下关滨江2号地块被收回，其实早有预兆。“去年底，国土部曾以涉嫌‘违规供地和违约房地产用地’为由，宣布对南京市下关区‘滨江2号’地块进行公开调查。”上述业内人士表示，当时南京方面先是按国土部要求进行自查，然后派出分管领导去北京汇报相关情况，这次退地很可能和当时国土部的督办有所联系。

　　而中冶置业在其公告中也提到了那次督办：2012年12月18日国土资源部土地利用司要求公开调查该地块的“违规供地和违约房地产用地”问题。2012年12月28日，我司致函南京市国土局，要求确认缴纳土地出让金和签订土地出让合同的时间，但南京市国土局一直未予回复。

　　在南京房产圈的人们看来，下关滨江地块被国土部督办，并不意外。“地块太大了，又是一家公司开发，太招摇了。”据了解，由中冶置业控股的南京临江老城改造建设投资有限公司在2010年竞得的下关滨江1、3号地块，加上此次被收回的2号地块，3块地总价256.54亿元，总占地面积为1031758.3平方米，约为1.03平方公里，甚至占到了所处的南京市下关区行政区划面积的3.63%。而这样的超级大盘地块，显然违反了国土部此前“大城市宗地出让面积不得超过300亩”的规定。

　　资金难题

　　除了国土部督办的压力，作为开发方，中冶置业承受的资金压力也被认为是此次地块收回的诱因。中冶集团今年1月公布的业绩财报显示，该企业2012年亏损额达72亿元。而根据中冶此前的预测，南京下关滨江项目总投资将超过715.19亿元。一面是母公司巨额亏损的现实，一面是滨江项目巨大投入的需求，缺少母公司支持的中冶置业在资金层面的压力可想而知。

　　值得一提的是，此前南京媒体曾多次在报道中质疑中冶置业在2010年竞得的下关滨江1、3号地块200.34亿元土地出让金是否按时缴纳，中冶置业方面对此从未有过正面回应。而整个滨江地块“毛地出让”的情况，也使得如果没有大量资金投入的话，拆迁和项目前期土地整理等工作都进展困难。

　　在业内人士看来，面对资金难题，中冶置业的解决方法似乎只剩下出让项目和寻找合作伙伴加盟。中冶置业在2011年年底已将1号地块中一部分以项目公司名义转让给下关区下属国资公司南京外滩投资发展控股集团有限公司，用于开发南京长江国际航运物流服务中心项目，而这也是目前整个滨江地块中进展最快的项目。此前也曾传出中冶有意引入同属央企的中粮作为战略合作伙伴，共同开发下关滨江地块的传言，最终未得到证实。目前依然有传言，中冶置业正在积极寻求将1号地块的一部分出让给其他企业，用以缓解资金压力。

　　回首下关滨江地块的诞生，以申办2014年青奥会为契机，南京迎来新一轮旧城改造高潮。而作为南京主城八区中经济实力最弱的下关区，却恰恰因为后发优势，成为南京近年希望极力打造的区域。2009年初，由南京大学建筑规划设计研究院编制的《下关滨江地区规划设计》公示，利用南京长江段10公里黄金岸线资源，建设下关滨江商务区的核心，打造南京自己的“外滩”。正是在这样的背景下，南京市政府和央企背景的中冶置业一拍即合，希望利用政府支持和央企资源，快速开发该区域。然而目前来看，当时的设想遇到了巨大挑战，这个体量巨大的项目将走向何方？