贵阳市委书记表态：贵阳科技园不许房地产项目参加

　　贵阳终结大盘时代

　　周远征

　　尽管贵州省会贵阳在全国省会城市中经济总量排名靠后，但其因拥有多个“超级大盘”而名声在外，一时间成为社会关注的焦点。常住人口不到450万，面积不足300平方公里，GDP1300亿元的贵阳，在其主城区有多个千万平方米、占地近十平方公里的超级大盘。

　　数据显示，贵阳目前有千万大盘5个，百万平方米以上大盘16个。仅贵阳在3年内上市的这些百万平方米以上的大型楼盘，就可以为贵阳提供接近300万人的住房，而这几乎是贵阳目前城区人口的两倍。

　　超级大盘疯狂发展的同时，则是贵阳财政收入严重依赖土地收入。2012年贵阳市本级财政基金预算收入674243万元中，国有土地使用权出让收入和国有土地收益基金收入分别为590080万元、30617万元。这两项土地出让收入占据了贵阳市本级财政基金预算收入的绝大部分。

　　然而，随着新任贵州省委常委、贵阳市委书记陈刚对贵阳发展战略进行的重大调整，贵阳超级大盘或将就此被终结。近期，陈刚对中关村贵阳科技园区下一步发展的明确表态是“不许房地产项目参加。”

　　对房地产说不

　　我们要求所有项目必须是高新技术产业和现代制造业，宁可资金少点，也不借机圈地发展房地产，搞个几百亿来凑数。

　　2013年8月底，贵阳的一群房地产商在咖啡厅里聚会。一位与当地政府官员颇为熟悉的开发商有些神秘地说：“陈刚在市里开会，已经提到未来可能不会再搞花果园这么大的楼盘，政府在土地出让的时候也会做些调整。”这一消息，让习惯了大盘时代的房地产商感到了一丝不安。

　　而在贵阳龙洞堡机场附近的工地上，贵阳太升集团常务副总裁黄学涛也对《中国经营报》记者坦言，现在机场路一带的规划也可能会有所调整，贵阳的城市建设可能会在新市委书记到来之后发生改变。

　　到了9月，胸有成竹的陈刚在公开场合表达了对房地产业的“强硬”态度。陈刚在担任北京市委常委期间，分管了科技和中关村的工作。与高新技术企业建立了良好关系的陈刚，到任贵州之后就迅速实施与北京中关村管委会合作，导入高新科技企业进驻贵阳。

　　9月8日，贵阳市政府和中关村科技园区管委会签署战略合作框架协议，在贵阳建设“中关村贵阳科技园”，双方签约了106个科研类、科技服务类、孵化器建设类、产业类项目，投资总额达465亿元。此次签约，不仅仅是陈刚曾经分管的北京市科委、中关村管委会给予了支持，联想柳传志、京东集团联席主席赵国庆等IT和电商企业的大佬也前来捧场。签约仪式上，贵阳市委书记陈刚表示，“贵阳与中关村的合作，不是简单的产业转移，不是‘乡下人’攀上城里的‘富亲戚’，而是一场优势互补、互利共赢的选择。”

　　而在此前举行的贵阳市委常委会上，陈刚进一步表达了吸引高科技企业进入贵阳打造中关村贵阳科技园区的重要性。他说，贵阳是个西部欠发达地区的省会城市，在经济快速增长的起步阶段，要做好路径选择。贵阳生态环境好，不能再走先污染后治理的老路，也不能走产业逐步升级、逐步发展的道路。从发展来看，贵阳需要从高新技术、现代制造业的发展规律来认识自我，不能急功近利，要做一些基础工作，考虑这些因素，我们提出建设中关村贵阳科技园区的设想。

　　打造中关村贵阳科技园区似乎又给贵阳的房地产注入了新的活力，然而陈刚的进一步表态却让意图染指贵阳科技园区的开发商们失望。“不许房地产项目参加！”陈刚明确表态，“科技创新不能搞花架子，要沉下去为其聚集金融、核心技术、技术交易等各种要素；这次科技园签约，我们要求所有项目必须是高新技术产业和现代制造业，宁可资金少点，也不借机圈地发展房地产，搞个几百亿来凑数。只要是实打实的项目，只要质量精，少一点不怕。”

　　经济发展过度依赖地产

　　新城的建设以及旧城改造中，贵阳市刻意将动辄数千亩的大宗地块整体投入给开发商，让开发商承担起造城重任。

　　向房地产说不，这是陈刚的前任们不敢说的话。

　　房地产业对于贵阳，远远比其他城市更为重要。贵阳市统计局的数据显示，2012年，贵阳市房地产开发投资908.52亿元，比上年同期增长94.4%，增速比全市固定资产投资高39.3个百分点，占全市投资的比重为36.6%。该比重比工业在全市投资中的比重还高出近两个百分点。

　　贵州大学房地产研究院院长郭峰对记者说：“贵阳注重房地产开发是有特殊的原因，一方面贵阳城市建设相对滞后，另一方面政府也缺钱。”

　　贵阳市住房和城乡建设局在2012年5月提交的一份“城市基础设施建设专项规划”也明确提出，贵阳城市基础设施建设，仍相对滞后于该市社会经济的迅猛发展。并且基础设施建设仍主要依靠政府财政投资，融资渠道单一，社会化融资能力不足；在很大程度上受制于资金筹措，使一些需要立即上马并能产生巨大社会经济效益的基础设施项目不得不暂缓实施。2012年全国城市GDP排名统计中，贵阳市以1388.2亿元排到了101位。记者在贵阳采访时也深切感受到贵阳道路的狭窄和破旧，基础设施的落后。一位出租车司机载着记者路过一个立交桥时说，10年前那边还有不少茅草屋。据《贵州日报》的报道，2001年起，贵阳市启动了大规模的“人居茅草房改造工程”，提出用3至5年时间解决各县市区37000多户茅草房住户的居住难问题，到2005年，贵阳市才基本消除人居茅草房。

　　而在钱少，建设落后的情况下，贵阳城市发展走向了过分依赖房地产业的路径。新城的建设以及旧城改造中，贵阳市刻意将动辄数千亩的大宗地块整体投入给开发商，让开发商承担起造城重任。多年前，贵阳市金阳新区(目前已改为观山湖区)的开发中，就已经出现了超级大盘的身影。2007年12月25日，世纪金源在贵阳金阳新区占地5000亩的“贵阳世纪城”亮相，该项目总投资也超过百亿元。一位熟悉贵阳房地产开发历史的房地产网站负责人表示：“世纪城开盘后以2600元/平方米低价入市，立即让周边的楼盘陷入崩溃状态，其销售业绩非常好，也为金阳新区吸引客户奠定了基础。”

　　然而，房地产项目成为打造金阳新区生力军，金阳新区吸引高科技企业入驻的想法却并不理想。2012年公布的全国高新区排名中，贵阳高新技术开发区(贵阳国家高新技术产业开发区1992年经国务院批准设立，是贵州省唯一的国家级高新区和人才特区，由金阳科技产业园、新天高新技术工业园等组成)排到31位，低于泰州、潍坊、保定等地级城市的国家级高新区。新城让开发商担当主力之外，旧城改造中也采取了让房地产商直接介入，全盘运作旧城改造。号称中国第一神盘的花果园就是此种典型。花果园销售人员向记者介绍，花果园项目作为贵州省最大的棚户区旧城改造项目，其项目建筑面积达到了1830万平方米，总投资要达到900亿元。建成后将容纳30万人。这位销售人员还无比骄傲地说：“我们从2011年以来就是中国单盘销售冠军，我们在全国的销售人员都有一两千人，没有任何一个项目可以跟我们相比。”

　　在房地产成为贵阳城市建设重要力量的同时，土地出让收入也成为贵阳市财政的主要收入来源。《贵阳市2012年全市和市本级财政预算执行情况及2013年全市和市本级财政预算报告》显示，2012年贵阳市本级财政基金预算收支完成情况中，基金预算收入674243万元中，国有土地使用权出让收入和国有土地收益基金收入分别为590080万元、30617万元。显然，这两项土地出让收入占据了贵阳市本级财政基金预算收入的绝大部分。

　　土地财政无以为继

　　大宗地块的出让价格非常低，从长远来看，并不利于贵阳市的发展，新书记到任后作出一些调整也是形势所迫。

　　陈刚向房地产说不的同时，其将终结贵阳大盘时代的说法也在房地产界越传越广。

　　一位房地产专家对记者透露，随着贵阳高层对于房地产开发态度的转变，目前贵阳有一个号称千万平方米的大盘，该大盘后面的地可能也拿不到，面积不会有宣传中的那么大了。一位接近该公司的广告公司负责人表示，该公司的宣传方案也正在修改。对此，记者与这家外地进入贵阳进行开发的房地产公司销售负责人联系，但是该负责人表示：“不清楚此事”。

　　10月30日，贵阳国土资源局土地交易处不愿透露姓名的负责人对记者说：“贵阳市是否会对大宗地块出让进行限制，不好说，但是未来贵阳市今后肯定会更加注重对土地的精耕细作。”而一位接近国土资源局的专家则对记者透露，大宗地块的出让价格非常低，从长远来看，并不利于贵阳市的发展，新书记到任后作出一些调整也是形势所迫。

　　黄学涛表示：“作为省会城市，贵阳的地价非常低，基本上就是白菜价，而在一些楼盘以3000多元/平方米低价入市的情况下，进一步打压了地价。”业内专家透露，在花果园和未来方舟、大川白金城等超级大盘(贵阳目前有千万平方米大盘5个，百万平方米以上大盘16个)入市之后，包括万科、绿地等开发商都承受了压力。一些中小开发商甚至处于逼入了死胡同的状态。有关专家透露，某贵阳开发商本来预计房价会达到6000元/平方米左右，做出了误判后拿地进行开发，但是在花果园和未来方舟的冲击下，这位借了高利贷入市的开发商无法偿债，成天被追债几近被逼疯。

　　事实上，土地成交的数据也显示，贵阳的地价跟其他城市相比属于“白菜价”。合富辉煌提供的贵阳9月成交数据显示，其中中天城投和贵阳普天德杰同德各自拿下的地块，楼面价仅仅只有527元/平方米和227元/平方米。记者了解到，这两宗地块均位于贵阳的两城区，属于城东板块，地理位置甚佳，用途为商住。而且9月成交的其他商住地块楼面价最低甚至达到了207元/平方米。其中位于贵阳市花溪区，总面积8.65万平方米地块，总成交价为5390万元，每亩仅仅只41.5万元。业内人士表示，几十万一亩的地价，甚至在西部很多县级城市都难以寻觅。低价获得土地，也让花果园、大川白金城、未来方舟可以在一面建造富丽堂皇的楼盘之时，低价入市来占领市场。正和房产的统计显示，10月21日~10月27日的一周里，贵阳住宅市场成交了2579套住房，花果园和未来方舟两个楼盘就成交了2039套，而排在第九名的万科大都会成交仅仅只有17套。

　　然而，随着陈刚加速引进高科技企业，更加注重实体经济发展之后，房地产与其他用地需求将会进一步扩大。近日，过去重点依托房地产开发的观山湖区(中关村贵阳科技园落户于此)政府也在内部会议中反思：实体经济存在企业规模小，支撑能力弱等短板，未来要围绕现代制造业和高科技产业，大力发展实体经济。

　　面对超级大盘不断涌现低价抢占贵阳土地资源的情况下，面对贵阳土地财政唱起挽歌的大背景，陈刚或许已经别无选择，贵阳的发展模式也将因此进行深刻变革。